横浜市戸塚区の二世帯住宅は、任意売却が必要か？ その②

投稿日：2016/11/10 更新日：2022/08/19

 

（社）任意売却公正協会「住宅ローン無料相談センター」 代表の高倉です。

 

横浜市戸塚区在住の長野さん（仮名）から

「任意売却とは何か？」とご相談を受けたことを記事にしました。

 

横浜市戸塚区の2世帯住宅に出向き

「任意売却」について一通り説明させてもらい

帰る際に「ある物」を見つけアイディアをひらめきました。

 

ある物とは、駐車場にあった上水道の止水栓、下水の升、都市ガスの杭です。

 

 

長野さんが元々2区画あった土地をまとめて購入したので

上水道や下水管を使っていないことが判明しました。

 

□アイディアとは？

 

・駐車場として利用している土地部分だけを売却してしまい

売却資金を住宅ローンに充当して返済を下げ

2世帯住宅が建っている土地を残して住み続ける方法です！

 

これができれば全部を売却しないで済むかもしれません。

 

息子家族が住んでいた際には、駐車場と庭先として利用していましたが

現在は車が1台のみです。

 

もし駐車場部分を売却しても、車1台を置ける駐車スペースは残ります。

 

長野さんには、

「任意売却しないで済むかも？」と簡単に説明しましたが

あまり理解してもらえませんでした。

 

事務所に戻って土地の一部を売却しても問題ないか？の確認です。

 

□③つの注意点

 

物理的に可能でも注意する点があります。

 

①建築基準法：建ぺい率、容積率、斜線制限など

②金融機関の抵当権：住宅金融支援機構の住宅ローンを借りており土地、建物に抵当権が設定

されているので、勝手に売却はできません。

③共有名義：土地、建物の名義は、息子さんと共有名義ですので協力が必要です。

 

□確認できる事をまず行う！

 

・まず建築基準法を確認

安易に敷地の一部を売却してしまうと、建築基準法に当てはまらない建物になる可能性があります。

 

現在の2世帯住宅は、建築基準法に当てはまる住宅ですが、

土地面積が約半分になるので、違反建築になる可能性です。

 

 

さっそく横浜市中区にある横浜市建築事務所へ行き

違反建築物にならないかの確認です。

 

長野さんの横浜市戸塚区の土地は、

用途地域：準工業地域

建ぺい率：60％

容積率　：200％

その他　：準防火地域、第5種高度地区など

 

建ぺい率や容積率が高い場所なので

現在の半分の土地でも建ぺい率や容積率もクリアーです。

さらに道路斜線もクリアーでした。

 

次は、住宅金融支援機構の抵当権の確認です！！