競売は回避できる！取り下げるための方法をプロが解説

投稿日：2022/06/07 更新日：2023/08/09

「催告書が届いてしまったのですが、どうすればいいでしょうか？」

これは私たちが住宅ローン返済に関する相談を受ける中でも非常に多い相談内容です。

 

「このままだと競売になってしまうけど、これ以上住宅ローンを支払い続けるのは厳しいしましてや一括でなんて到底払えない」

と、催告書が届いた事で競売への強い不安を感じ、ご相談に来られるケースが多くあります。

 

でも、安心して下さい。

たとえ催告書が届き、住宅ローンが一括で支払えなくても競売を防ぐ方法はあります。

例え、すでに裁判所から競売の開始が決定したという通知を受けていたとしてもです。

 

さらにこのページでは、ただ単に競売を回避するだけでなく、住宅ローンやカードローンの返済額を減らして無理なく住み続けることができる方法をご紹介しますので最後までご覧になってください。

 

競売とは？

まず最初に競売とは具体的にどういうものなのか？という事についてお伝えします。

競売とは住宅ローンを滞納した際、銀行からの督促があっても支払いが継続できなかった場合、もしくは自己破産を行った際、債権を回収するために法的に執行される売却方法になります。

具体的には住宅ローンを約６回滞納すると、銀行から「催告書」が届き、残りのローン残高の全てを一括で返済するように求められます。これ以降は分割でのローン返済は認められなくなってしまいます。

もし一括で支払えない場合、裁判所から自宅を差し押さえられ、競売に向けて手続きが進んでいくことになります。

競売は入札方式によって売買が行われ、一番高い金額を入札した方が買主となります。買主が決まると期日までに自宅を明け渡す必要があり、これを拒否すると強制的に退去をさせられることになります。

そして、この「競売」が実行されると非常に大きなデメリットが待っています。

 

競売のデメリット

競売における大きなデメリットは本来の相場価格よりも大幅に安い価格で売りに出されてしまうことにあります。

大体が相場価格の５〜６割程度で売却されてしまいます。そのため売却後のローン返済負担がとても大きくなってしまいます。

 

ちなみにローン返済ができずに競売になってしまう家の多くはオーバーローンの状態になっています。

オーバーローンとは自宅の相場価格より住宅ローン残高の方が高い状態を言います。

 

この状態になるとローン残高と相場価格の差額を用意しないと売却することができません。

しかし、この差額は数百万円単位になることが多く、用意できない方がほとんどです。

そのため止むを得ず、競売で売却されてしまうことになります。

 

仮にローン残高2000万円、相場価格1800万円の自宅が競売になったとすると、売却額は900〜1100万円程度まで引き下げられてしまいます。

相場価格で売れれば200万円だった残債がその5倍の1000万円近くにもなってしまい、800万円も多くローン返済をしなければならなくなります。

 

また、競売になってしまう方には、住宅ローン返済のためにカードローンを利用しておられる方も少なくありません。

家を失った後も、次の住まいの家賃や生活費＋住宅ローン残債＋カードローンの支払いがあるため生活に困窮し、最終的に自己破産を選択されるケースもあります。

 

競売を回避する方法

では一括で支払いをできない中で、どうすれば競売を避けることができるのでしょうか？

これからその方法をご紹介していきます。競売を避ける方法は大きく分けて２つあります。

ご自身の状況にあわせてベストな選択をする事が重要となります。

 

競売を回避する方法その①

一つ目は債務整理という方法になります。

債務整理とは住宅ローンだけでなく、カードローンなどを含めた全ての借金を最大1/5まで減らしながら競売を阻止できる方法になります。

※但し、ギャンブルや豪遊をして作ってしまった借金に対しては適用が難しくなります。

もちろんこのような理由から借金が膨らんでしまった場合の対策もありますので、その際は別途ご相談ください。

 

自己破産は全てのローン、借金がゼロになる代わりに自宅や車などの資産を没収されてしまいます。

一方、債務整理は全てのローン、借金を1/5に減額できる上に自宅等の資産を手放す必要がありません。

 

ただ残ったローンは原則3年以内に返済する決まりとなっているため、場合によっては残高自体は減っているけれど、完済するまで月々の返済負担が大変になるor変わらないというデメリットもあります。

例えば、住宅ローン残高が1800万円、カードローンが200万円あった場合に債務整理をすると月々の返済額は以下の通りになります。

 

合計ローン残高＝1800万円＋200万円＝2000万円

債務整理による減額　2000万円➗5＝400万円

年間返済額　　　　400万円➗３年＝約134万円

月々返済額　　　　　134万円➗12ヶ月＝約11万２千円

となります。

 

これを継続して支払う余裕があれば債務整理で問題ありません。

ただ、場合によってはローンの減額幅が1/3しか認められない事もあり、その場合返済負担がさらに増えてしまうことになります。

そのため住宅ローン以外にも数百万円の借金がある場合など、あまりにも借入額が大きくなると債務整理だけでは対処しきれず後で自己破産をせざるをえないケースもあります。

 

競売を回避する方法その②

もし、総借入額が大きく債務整理では対処しきれないという場合は、任意売却という方法が有効になります。

任意売却とは競売による安売りを阻止して家を高く売却する制度です。

 

通常の売却では査定額がローン残高を上回っていないと売れません。

しかし、任意売却なら査定額がローン残高より低くても売却する事ができ、任意売却をする旨を債権者に申し出れば競売を取り下げることができるようになります。

 

債務整理に比べ自宅は手放す事になってしまいますが、査定額の約５割程度で売られる競売に比べ、査定額、もしくはそれ以上で売れる可能性のある任意売却なら売却後の返済額に大きな差がつきます。

さらに、売却後のローン返済額も債権者との交渉次第で月々１〜３万円程度、もしくはゼロにできる可能性もあり金銭的な負担をかなり減らす事ができます。

 

またカードローンが多い場合などは、先ほどご紹介した債務整理を同時に行うことで返済額を大きく減らすことができます。

競売も任意売却も最終的に自宅を売却することに変わりないのですが、売却後の返済負担は両者で全く違ったものになります。

 

また、任意売却には売却後も家に住み続ける事ができる「リースバック」という制度もあります。

これは自宅を不動産投資家に売却し、家賃を支払う形で自宅に住むという方法です。

どうしても家を手放したくないという方にはリースバックという選択肢もあります。

 

競売はいつまでなら取り下げられる？

では競売はいつまでなら取り下げることができるのでしょうか？

競売の取り下げができる最終期限は開札日の前日までとなっています。

しかし、競売の取り下げをするためには債権者との交渉が必要となるため、実際にはそれより前から交渉を始めておかなければ競売を取り下げることはできません。

 

そのため、競売の取り下げ可能な時期は、「競売開始決定通知が届いてから6ヶ月以内」とされているのが一般的です。

ちなみに競売開始決定通知とは住宅ローンを滞納してから約９ヶ月後に届くもので、「裁判所が自宅を競売にかける事を正式に決定した」という内容の通知になります。

 

ここからは時間との勝負となります。

期間が過ぎれば過ぎるほど取り下げ交渉や任意売却、債務整理にかけられる時間が限られてくるため、難易度が上がってしまいます。

競売開始決定通知が届いてから数ヶ月経過している中で取り下げをするとなると、任意売却、債務整理をする担当者の実力・経験が重要になってきます。いずれにせよ競売を阻止するのであれば早めに動くことが重要です。

 

一人で悩まずに、まずはご相談ください

住宅ローン返済のお悩みは他人に気安く相談できるものではありませんし、つい目を背けたくなってしまうものです。

そのため、誰にも相談できないまま時間が経過し、状況が悪化してしまう方も少なくありません。

しかし競売になるのと、任意売却、債務整理をするとではその後の生活のゆとりが全く違ったものになります。

 

「自分は他の人より状況が悪いから、、、もうダメだと思います」

そう悩んでこられた方達が競売を回避して、ローン返済に悩まない、ゆとりのある暮らしを送ることができています。一人で悩まず、まずは一度私たちにご相談ください。相談は何度でも無料です。

 

一度で全てをお話しできなくてもかまいません。相談者様の心情を無視しあれこれと詮索するようなことはいたしません。少しづつでいいのでお悩みをお聞かせください。

任意売却について詳しく知りたい方は、「任意売却とは？メリット・デメリットについて解説」