横浜市戸塚区の二世帯住宅は、任意売却が必要か？ その②

投稿日：2016/11/10 更新日：2023/07/14

 

（社）任意売却公正協会「住宅ローン無料相談センター」 代表の高倉です。

 

横浜市戸塚区在住の長野さん（仮名）から「任意売却とは何か？」とご相談を受けたことを記事にしました。

 

横浜市戸塚区の2世帯住宅に出向き、「任意売却」について一通り説明させてもらい、帰る際に「ある物」を見つけアイディアをひらめきました。

 

ある物とは、駐車場にあった上水道の止水栓、下水の升、都市ガスの杭です。

 

 

長野さんが元々2区画あった土地をまとめて購入したので、上水道や下水管を使っていないことが判明しました。

 

アイディアとは？

 

・駐車場として利用している土地部分だけを売却してしまい、売却資金を住宅ローンに充当して返済を下げ、2世帯住宅が建っている土地を残して住み続ける方法です！

 

これができれば全部を売却しないで済むかもしれません。

 

息子家族が住んでいた際には駐車場と庭先として利用していましたが、現在は車が1台のみです。

 

もし駐車場部分を売却しても、車1台を置ける駐車スペースは残ります。

 

長野さんには、

「任意売却しないで済むかも？」と簡単に説明しましたが、あまり理解してもらえませんでした。

 

事務所に戻って土地の一部を売却しても問題ないか？の確認です。

 

③つの注意点

 

物理的に可能でも注意する点があります。

 

①建築基準法：建ぺい率、容積率、斜線制限など

②金融機関の抵当権：住宅金融支援機構の住宅ローンを借りており土地、建物に抵当権が設定

されているので、勝手に売却はできません。

③共有名義：土地、建物の名義は、息子さんと共有名義ですので協力が必要です。

 

確認できる事をまず行う！

 

・まず建築基準法を確認

安易に敷地の一部を売却してしまうと、建築基準法に当てはまらない建物になる可能性があります。

 

現在の2世帯住宅は、建築基準法に当てはまる住宅ですが、土地面積が約半分になるので、違反建築になる可能性です。

 

 

さっそく横浜市中区にある横浜市建築事務所へ行き、違反建築物にならないかの確認です。

 

長野さんの横浜市戸塚区の土地は、

用途地域：準工業地域

建ぺい率：60％

容積率　：200％

その他　：準防火地域、第5種高度地区など

 

建ぺい率や容積率が高い場所なので、現在の半分の土地でも建ぺい率や容積率もクリアーです。

さらに道路斜線もクリアーでした。

 

次は、住宅金融支援機構の抵当権の確認です！！