任意売却ができない3つのパターンと対処法を徹底解説

投稿日：2024/04/18 更新日：2024/04/18

返済が滞り、自らの意思で物件を売却したいと願っている方も多いはずです。

しかし実際には、さまざまな理由から任意売却ができないケースが少なくありません。

この記事では、「任意売却ができない3つのパターン」と、その対処法について徹底解説します。

時間的な制約、債権者の許可が得られない、所有者間での合意形成の難しさなど、任意売却を阻む要因はさまざまです。

ここで紹介する任意売却ができない主な理由を確認することで、自身の状況を冷静に把握し、次の一手を見極められるでしょう。

任意売却は債務整理の有効な選択肢の一つですが、場合によっては別の対処方法を検討する必要があります。

困難な状況にあっても、解決への第一歩を踏み出すことが何より重要です。

この記事を通して、現状を把握し、最善の対処法を見出してください。

債務からの解放を目指す読者の皆さまに、ぜひ役立てていただければと思います。

 

任意売却ができない主な理由

任意売却を希望していても、さまざまな理由から実現が難しい場合があります。

この章では、任意売却ができない主な3つの理由について詳しく解説します。

時間的な制約、債権者の許可が下りない、所有者間での合意形成の難しさなど、任意売却を阻む要因は様々です。

これらの理由があるために、あなたが任意売却を実現できていない可能性があります。

ここで紹介する3つのパターンを確認することで、自身の状況がどの理由に当てはまるのか冷静に把握できるはずです。

任意売却への道のりは必ずしも平たんではありませんが、現状を正しく理解することが、次の一手を決める上で重要なステップとなります。

困難な状況にあっても、前を向いて解決への糸口を探り続けることが何より大切です。

この章を通して、任意売却が実現できない理由とその対処法を学び、現状打開への足がかりを見出してください。

 

時間的余裕がない

– 返済期限が迫っている

任意売却を検討する際、最も注意が必要なのは返済期限です。

一般的に、住宅ローンの返済を滞納してから6ヶ月から10ヶ月程度が経過すると、債権者から競売手続きに移行される可能性があります。

具体的な流れとしては、まず返済期日に引き落としができなかった場合、電話や書面で督促が入ります。

督促を受けても滞納が続くと、法的手段を取る旨の催告書が送られてきます。

この段階で返済できない場合、債権者は裁判所に強制執行(競売)の申し立てを行います。

– 競売手続きに移行される危険性

任意売却ができずに返済期限を過ぎると、次は債権者から競売(強制売却)の手続きに移されてしまう恐れがあります。

競売となれば、希望する価格での売却は難しくなり、評価額を大きく下回る可能性もあります。

一方で、任意売却であれば比較的高い査定額が期待でき、売却益の一部を借入返済以外の用途に充てることもできます。

任意売却のメリットを最大限に生かすためにも、返済期限が迫る前の早期対応が何より重要になります。

 

債権者(金融機関など)から許可が下りない

– 任意売却ができない債権者（金融機関）はどんなところ？

基本的には、ほとんどの金融機関で任意売却が認められる傾向にあります。

しかし、一部で任意売却を認めていない、または条件が厳しい金融機関も以下の通り存在します。

• 公立学校共済組合: 教師向け住宅ローンで任意売却を認めていない
• UR都市機構(旧公団): 最近になって一部で任意売却を認める動きがある
• ジャックス、スルガ銀行: 投資用物件のローンで条件が厳しい
• カード会社、消費者金融: 任意売却の概念自体がない場合も

また、地方銀行や信用金庫の中にも、任意売却を認めていないところや、条件が厳しいところがあります。

ただし、残債の完済が可能であれば任意売却を認める傾向にあります。

– 債権者との交渉不足

債権者側の理解不足から「任意売却できない」と判断される場合もあります。

債務者側から十分な説明や提案が行われていないと、債権者が任意売却のメリットを理解できず、許可に至らないことがあるのです。

そのため、任意売却を実現するには、以下の点で債権者を説得する必要があります。

• 物件の適正な評価額
• 合理的な返済計画
• 売却スケジュール
• 債権回収へのメリット

単に任意売却を希望するだけでは不十分で、債権者を納得させる十分な交渉力と専門知識が求められます。

経験豊富な専門家に相談し、債権者との綿密な交渉を行うことが賢明だと言えるでしょう。

 

共同名義人・連帯保証人からの合意が取れない

任意売却を行うには、物件の共同名義人全員と住宅ローンの連帯保証人全員の同意が必須条件となります。

この同意が得られないと、金融機関からも任意売却は許可されません。

共同名義や連帯保証人となるケースは主に以下のようなパターンが考えられます。

【共同名義】

• 夫婦で住宅ローンを組む際の共同名義
• 親子で共同購入した場合の共同名義

【連帯保証人】

• 住宅ローン組む際の配偶者の連帯保証
• 親が子供のローンに連帯保証人になった場合

同意が得られない理由としては、共同名義人や連帯保証人との間での以下のような対立が考えられます。

• 離婚などにより関係が悪化し、感情的に同意を拒否される
• 物件の売却自体に賛成できない
• 任意売却以外の選択肢を望む

特に、共同名義の場合は物件の所有権をめぐる対立となるため、合意形成が難しくなることがあります。

また、連帯保証人の場合は、債務の連帯責任を問われるリスクがあるため、慎重になりがちです。

こうした事態を避けるには、早期から共同名義人や連帯保証人全員に状況を正確に説明し、理解と協力を求めることが重要です。

感情的にならず、冷静かつ粘り強く交渉を続ける必要があります。

場合によっては、第三者の専門家に調停を仰ぐこともあり得るでしょう。

 

任意売却ができないリスク

任意売却ができなくなると、大きなリスクが伴うことになります。

債務の返済が滞っている状況で、任意売却の道を閉ざされてしまえば、最悪の事態を招く可能性があるのです。

この章では、任意売却ができなかった場合に想定されるリスクについて解説します。

物件の強制売却によるリスクや、自己破産に至るリスクなど、避けるべき深刻な事態を確認していきましょう。

 

競売（強制売却）になってしまうことによるリスク

競売とは、住宅ローンなどの債務の返済が滞り、債権者である金融機関が裁判所に申し立てを行い、オークション形式で物件の購入者を募る強制的な売却方法のことを指します。

一般的な不動産取引よりも安い価格で売却されることが多く、債務者側に交渉の余地はほとんどありません。

また、情報誌やインターネット上に物件の詳細情報が公開されるため、プライバシーが守られないというデメリットもあります。

このように、競売は法的な強制力を持った売却方法であり、債務者側に大きな不利益が生じる可能性があります。

競売になってしまうと、以下のようなリスクが考えられます。

1.大幅な価格下落のリスク
2.プライバシーの侵害
3.強制的な立ち退きを余儀なくされる

以下にそれぞれのリスクについて解説します。

リスク①大幅な価格下落のリスク：
競売では一般的な不動産相場より3～5割程度安い価格で物件が売却されることが多くなります。任意売却であれば相場の8～10割程度で取引できるのに対し、競売になると大幅な価格下落を余儀なくされてしまいます。売却代金が債務返済に充てられるため、価格下落は債務者にとって深刻な影響を及ぼします。

リスク②プライバシーの侵害：
競売の場合、所有物件の詳細情報が情報誌やインターネット上に掲載されます。また、不動産鑑定士や裁判所の執行官による物件調査、不動産業者による近隣への聞き込みなどが行われます。その結果、知人や近隣住民に、ローン返済が滞っている事実が知れ渡ってしまう恐れがあります。

リスク③強制的な立ち退きを余儀なくされる：
競売では裁判所から明け渡し期限が設定され、その日時に強制的に立ち退きを求められます。任意売却であれば買主との交渉で立退時期を調整できますが、競売の場合は一方的に立ち退きを強いられます。拒否する権利はありません。

このように、競売(強制売却)になると大幅な価格下落、プライバシー侵害、強制立ち退きなど、様々なリスクが伴います。

任意売却の選択肢を残しておくことが、このようなリスクを回避する上で重要になります。

 

自己破産になってしまうことによるリスク

自己破産は、任意売却ができない場合に最悪の事態として想定されるリスクの一つです。

自己破産とは、裁判所に申し立てを行い、許可を得て借金の帳消し(免責)を行う債務整理の手段です。

多額の債務を返済できなくなった場合に、最終的な救済措置として選択されるというメリットもありますが、主な財産は処分する必要があるなどのデメリットもあります。

自己破産になってしまうと、以下のようなリスクが伴います。

リスク①新たな借入れができなくなる：
自己破産すると信用情報機関に事故情報が登録され、一定期間新たなローンやクレジットカードの利用ができなくなります。

リスク②職業に制限が出る可能性：
警備員や生命保険外交員など、一部の職種で資格制限が課される場合があります。また、官報への掲載により、周囲に破産の事実が知れ渡る恐れも。

リスク③一部債務が残る：
税金の滞納分や養育費など、非免責債権は帳消しの対象外となり、支払い義務が残ります。

リスク④財産が処分される：
自由財産を除き、現在保有する財産は破産管理人により換金処分され、債権者に配当されてしまいます。

このように、自己破産には経済的・社会的に深刻なリスクが伴います。

任意売却の選択肢を残しておくことが、このようなリスクを回避する上で重要になります。

 

任意売却できない事態を防ぐ対策

任意売却ができなくなると、競売による大幅な価格下落や、最悪の場合は自己破産に至るなど、極めて深刻なリスクが伴います。

したがって、早期から任意売却への道を閉ざされないよう、適切な対策を講じることが肝心です。

この章では、任意売却ができない事態に陥らないための対策について解説します。

時間的な余裕を持った早期の準備と、関係者間での綿密な調整が何より重要となります。

債務の返済が滞り始めた時点で、素早く専門家に相談するなど、着実に対策を進めていくことで、任意売却の選択肢を残すことができます。

一方で、適切な手立てを怠れば、状況は一気に悪化し、取り返しのつかない事態に陥ってしまう恐れがあります。

任意売却は債務整理における重要な選択肢の一つです。

この機会を確実に残すために、いかなる対策が必要となるのか、確認していきましょう。

 

早期の準備と相談

– 債権者への条件変更相談(返済額減額など)

任意売却を実現するための第一歩は、返済が滞り始めた時点で、速やかに債権者である金融機関に相談することです。

返済条件の変更を申し入れ、ローン残高や返済額の減額などを交渉する必要があります。

収入減や失職などにより返済が困難になった場合でも、債権者側で一定の理解は示されるはずです。

早期に状況を開示し、建設的な対話を重ねることで、期限の延長や返済額の減額など、条件変更に応じてもらえる可能性が高まります。

一方で、債権者に事態を隠し続けていると、最終的に任意売却への同意を得られなくなってしまうリスクがあります。

– 専門不動産業者への早期相談

並行して、任意売却に実績のある専門不動産業者に早期に相談することも重要です。

専門家に現状を説明し、適切なアドバイスを受けることで、スムーズな任意売却の実現に繋がります。

不動産業者には、物件の適正査定から買主探し、また債権者との交渉までをサポートしてもらえます。

自身で任意売却を進めるのは不安が多くなってしまうため、専門業者のサポートを受けることをおすすめします。

また、任意売却に実績がある業者であれば、債権者との交渉に関する経験・ノウハウが貯まっており、また密な関係も構築されています。

そのため、債権者の求める条件をよく理解しており、任意売却の実現可能性を的確に見極められるメリットもあります。

このように、早期の準備として、債権者と専門業者の両方に相談し、協力を求めることが賢明な対応と言えます。

 

関係者間の合意形成

– 所有者間での売却条件の合意

任意売却を実現するためには、物件の所有者間での合意形成が不可欠です。

物件に共同名義人がいる場合や相続で共有名義になっている場合などに当てはまります。

所有者間で任意売却の是非や売却条件をめぐって対立があると、債権者からも任意売却は承認されません。

そのため、早期から所有者全員に現状を正確に説明し、売却の必要性と条件について理解を求める必要があります。

この時、感情的にならず冷静な姿勢で交渉を重ね、最終的に全員の合意を取り付けることが肝心です。

場合によっては、第三者の専門家に調停を仰ぐことも検討すべきでしょう。

– 債権者との交渉を積み重ねる

先述しましたが、任意売却を実現するには、所有者間での合意のみならず、債権者との綿密な交渉と、債権者側に納得していただくための土台づくりも欠かせません。

債権者に対しては、物件の適正評価額、返済計画、売却スケジュールなどの具体的な提案が求められます。

単に任意売却を希望するだけでは不十分で、債権回収への影響を最小限に抑えるための合理的な案を示す必要があります。

また、任意売却のメリットを債権者側に理解してもらうことも重要です。

競売に比べて高い売却価格が期待できること、長期的な債権回収が可能になることなどを丁寧に説明し、納得を得る必要があります。

このように、所有者間と債権者の双方に対して、きめ細かな調整を行うことが任意売却の実現に不可欠なのです。

 

任意売却を実現するための心構え

任意売却を実現するためには、これまで解説してきた具体的な対策が重要となります。

しかし、それと同等、もしくはそれ以上に大切だと言えるのが、売主である借り手自身の心構えです。

この章では、任意売却を実現するための心構えについて、3つのポイントから説明します。

物件の現状や自身の経済状況を冷静に分析し、前向きな姿勢で任意売却の成功に向けて行動していく必要があります。

また、いざというときは専門家に助言を仰ぐ姿勢も肝心です。

任意売却は債務整理において大きな選択肢の一つですが、実現に向けてはさまざまな障壁があります。

しかし、適切な心構えさえ持てば、その障壁を乗り越えることができるはずです。

この章を通して、任意売却を実現するための心構えを学び、実践につなげていきましょう。

適切な心構えは、リスクを最小限に抑え、新たな人生設計への第一歩となるでしょう。

 

冷静な状況分析

任意売却を実現するための心構えの第一は、冷静な状況分析です。

現在の物件の状況や自身の経済状況を冷静に分析し、正確に把握することが大切になります。

感情的にならず、客観的な目線で現実を直視する必要があります。

まず物件については、適正な評価額を把握しましょう。

業者による適切な査定を受け、物件の時価と債務残高を確認します。

時価が債務残高を下回っている場合は、任意売却が難しくなる可能性があることを認識する必要があります。

次に自身の経済状況を冷静に見つめ直しましょう。

収入や資産、他の債務状況などを確認し、返済能力を正確に把握します。

返済が絶対的に困難な状態であれば、任意売却以外の選択肢も視野に入れる必要があるかもしれません。

このように、物件と経済状況の現実を冷静に分析することが、任意売却の実現可能性を正しく判断する上で欠かせません。

楽観視せず、客観的な目線を持つことが何より重要なのです。

状況を的確に把握できれば、次の一手を的確に打つことができます。

任意売却に踏み切るのか、それ以外の選択をするのか、判断の材料が得られるはずです。

冷静な現状分析こそが、前向きな解決に向かう第一歩なのです。

 

前向きな解決姿勢

任意売却を実現するための次の心構えは、前向きな解決姿勢を持つことです。

任意売却は債務整理の一手段ですが、売主と債権者の双方にとってWin-Winの解決を目指す必要があります。

お互いが損をする状況では、合意形成は難しくなります。

そのため、売主側は競売などの強制的な手段ではなく、任意売却によって債権者の理解と協力を得ようと前向きに取り組む姿勢が求められます。

具体的には、債権者に対して以下のようなメリットをアピールし、任意売却への理解を求めることが重要です。

• 競売より高い売却価格が期待できる
• 長期的な債権回収が可能になる
• トラブルを未然に防ぐことができる

一方で、債権者の立場に立って検討し、債権回収への影響を最小限に抑える提案を心がける必要があります。

単に自身の都合ばかりを押し付けるのではなく、Win-Winの解決を目指す前向きな姿勢が何より重要なのです。

このように、前向きな解決姿勢を持ち続けることで、債権者の理解と協力を得やすくなります。

結果として、任意売却の実現可能性が高まるはずです。

債務整理の場面では気持ちが沈みがちですが、前を向いて解決に取り組む強い意志こそが、乗り越える力となるのです。

 

専門家への早期相談

任意売却を実現するための最後の心構えは、専門家への早期相談です。

任意売却は決して簡単なプロセスではありません。

債権者との交渉をはじめ、物件の適正査定、買主の探索、売買契約の締結など、さまざまな専門的な手続きが必要となります。

一人で全てを抱え込もうとすると、負担が大きくなりすぎてしまいます。

結果として手順を誤った場合、任意売却そのものが難しくなってしまう可能性もあります。

そこで賢明なのは、早期の段階から任意売却に実績のある専門業者に相談し、適切なサポートを仰ぐことです。

専門業者ならば以下のようなサポートが期待できます。

• 物件の適正査定
• 債権者との交渉のサポート
• 買主の探索と売買契約の締結

特に債権者との交渉は、任意売却の肝となる重要な局面です。

専門家のアドバイスを受けながら、丁寧に交渉を重ねることが大切になります。

また、任意売却に実績のある業者は、債権者との密な関係も構築されていることが多く、合意を取り付けやすい環境が整っている点もメリットです。

このように、一人で抱え込むのではなく、専門家に早期から相談し、適切な支援を受けることが賢明な選択となります。

専門家の力を借りることで、任意売却の実現可能性が高まるはずです。

 

まとめ

最後にこれまでの内容を改めてまとめましょう。

任意売却は、債務の返済が困難になった場合の重要な選択肢の一つです。

しかし、任意売却ができなくなると、競売による大幅な価格下落や、最悪の場合は自己破産に至るなど、深刻なリスクが伴います。

そのため、早期から適切な対策を講じ、任意売却の道を残しておくことが肝心です。

具体的な対策としては、まず返済が滞り始めた時点で、債権者と専門不動産業者の両方に相談を行うことが重要です。

債権者への返済条件変更の申し入れと、専門業者への任意売却のアドバイス依頼が欠かせません。

また、物件の共有者や連帯保証人など、関係者全員の合意形成を図ることも必須です。

所有者間で売却条件の合意を得るとともに、債権者に対しては丁寧な説明と提案を行い、納得を醸成する必要があります。

そして何より大切なのが、売主自身の心構えです。

物件と経済状況を冷静に分析し、前向きな解決姿勢を持ち続けることが不可欠です。

さらに専門家への早期相談により、的確な支援を受けながら任意売却を実現することが賢明でしょう。

任意売却の実現に向けて、このような対策と心構えを持ち続けることが重要なのです。

債務整理において任意売却の選択肢を残し、新たな人生へと歩みを進められるよう、着実に取り組んでいきましょう。

この記事が少しでもお役に立てましたら幸いです。