任意売却の必要条件とは？7つの条件と成功確率を上げるための方法

投稿日：2024/04/04 更新日：2024/05/01

任意売却とは：基本的な理解を深める

任意売却という言葉を聞いたことがありますか？

これは、不動産を所有しているが、何らかの理由でその返済が難しくなった場合に、競売ではなく自らの意志でその資産を売却し、売却金を返済に充てる方法を指します。

しかし、その任意売却をするにも様々な条件が必要となります。

この記事は、その条件とは何か？

また任意売却の成功確率を上げるためにどんなことができるのか？について解説します。

その本題に入る前にまず、任意売却とは何か、また通常の売却とどのように異なるのかを理解することから始めてみましょう。

さらに、任意売却のメリット、注意点についても解説します。

一見複雑に思える任意売却ですが、しっかりと理解すれば返済困難からの脱出路として非常に有効な手段となります。

 

任意売却とは？

人生は常に思わぬ事態が起こる舞台です。

急な失職、予期せぬ出費、病気やけがによる労働能力喪失など、何がきっかけになるかは分かりません。

これらの事態が重なり、住宅ローンの返済が困難になってしまったとき、どうすればよいのでしょうか？

毎月の返済が滞り、最悪の場合には競売にかけられてしまうという事態を避けなければなりません。

まずは、金融機関に返済計画の見直しを相談することが一つの手段です。

金融機関も返済が滞ることは望ましくないため、相談にのってくれることが多く、役立つアドバイスや情報を提供してくれるでしょう。

しかし、相談をした結果、返済が難しいと判断した場合や、不動産を売却しても残債が残る可能性が高いときは、「任意売却」が選択肢として考えられます。

任意売却とは、住宅ローンが払えなくなった場合に、競売によらずに不動産を売却する手段です。

これは債権者、つまり金融機関の了承のもと、一定の条件で不動産を売却するもので、競売とは異なり、売主の意思で行うことができます。

競売は、抵当権者（土地や建物を担保に取っている銀行）に認められた法的な債権回収手段ですが、任意売却は売主の意志によるものなので、比較的フレキシブルな対応が可能です。

これらの違いを理解することで、自身の状況に最適な解決策を選択できるようになるでしょう。

 

通常売却との違い

任意売却と通常売却とでは、以下のような大きな違いがあります。

①売却期限が存在する：
任意売却には、競売の開札期日の前日までという「タイムリミット」が存在します。これは競売手続きが進行中に任意売却が行われるため、競売の期日までに買主を見つけて売却を完了させなければなりません。

②債権者の同意が必要：
任意売却では、売却に債権者（金融機関）の同意が必要となります。所有している物件には債権者からの差押登記や抵当権の登記が行われており、法律で保護されている債権者の権利が設定されている物件は、債権者の同意なく勝手に名義変更することはできません。

③売却後もローンが残る：
通常売却では売却代金がローン残債を上回るため、売却と同時にローンを完済できますが、任意売却では売却後もローンが残ります。これは任意売却が「売却しても債務が完済できない場合」に行われるためです。

④売却価格を自由に設定できない：
通常売却では所有者が売却価格を自由に設定できますが、任意売却では債権者が価格を決定します。これは、債権者の利益に直結するためで、売却価格が債権者の利益にならないと、債権者は売却に同意しないからです。

⑤手付金が発生しない：
通常売却では契約締結時に手付金が発生しますが、任意売却では手付け分も住宅ローン返済に充てられるため、手付金は発生しないことが一般的です。

⑥契約不適合責任が免除される：
不動産売買では売主に契約不適合責任が発生しますが、任意売却の場合、この契約不適合責任が免除されることが多いです。補償したくても経済的に余裕がないため、契約不適合責任は免除という形で買い主と合意しておきます。

以上の点を把握し、自身の状況に最適な解決策を選ぶことが重要です。

 

任意売却のメリットと注意点

任意売却には多くのメリットがありますが、一方で注意点もあります。

ここでは、それぞれについて具体的に説明します。

【メリット】

①市場相場に近い価格で売れる：
任意売却は通常の不動産取引と同じように行われるため、市場価格に近い価格で売却が可能となります。これは、競売よりも高い価格で売却できるため、任意売却後に返済しなければいけない残債を少なくすることが可能となる大きなメリットです。

②プライバシーを保護：
任意売却は一般の不動産売却と同じ販売活動を行うため、住宅ローン滞納の事実が周囲に知られることなく自宅を売却することが可能です。これにより、プライバシーを守ることができます。また、競売が開始してしまっても、任意売却に関する合意を得て競売を取り下げることが可能です。

③持ち出し金なしで売却が可能：
任意売却の場合、自宅を売却したお金から諸経費費用を支払うことが認められています。そのため、保有資金が少ない方でも負担なく売却することが可能です。これは金銭的に余裕のない方にとって大きなメリットとなります。

④残債を分割返済できる：
任意売却では、残債（自宅売却後も残ってしまった債務）について、相談者と債権者（金融機関・住宅金融支援機構など）との間で協議を行い、無理のない範囲内で分割返済が可能です。これにより、大きな金額を一度に返済することなく、長期的にスムーズに返済することが可能となります。

⑤交渉次第で引越し費用を最高30万円売却代金から融通してもらえる可能性がある：
任意売却の大きなメリットとして、債権者との交渉により、最高30万円の引越し費用を売却代金から融通してもらえる可能性があります。引越しには多額の初期費用がかかるため、これが可能となれば大きな経済的負担を軽減することができます。

【注意点】

①任意売却物件の実績の豊富な業者に依頼するようにする：
任意売却を行う際には、任意売却物件の扱いに精通し、十分な実績を持つ不動産会社を選ぶことが重要です。信頼できる不動産会社を選ぶことで、適切な価格設定やスムーズな売却手続きが期待できます。

②信用情報に登録されるリスクがある：
住宅ローンを滞納すると、信用情報機関に滞納履歴が登録されます。この滞納履歴は信用情報として保存され、今後の金融機関との取引に影響を与える可能性があります。具体的には、新たな借入やクレジットカードの発行などが難しくなる場合があります。これは大きなデメリットとなるため、滞納には十分注意しましょう。

③任意売却にはタイムリミットがある：
任意売却にも一定のタイムリミットが存在します。債権者から任意売却の許可を得ても、その許可は無期限ではありません。債権者は資金回収を急いでおり、それに対する時間制限が存在します。これを過ぎると競売に移行し、任意売却ができなくなります。そのため、早めの行動と妥当な価格設定、適切な不動産会社の選定が重要です。

 

任意売却が可能となる7つの条件

任意売却は、通常の不動産売却と比較して特殊なケースであり、それを可能にするためには、特定の条件が満たされていなければなりません。

これらの条件は、任意売却のプロセスを円滑に進めるための鍵であり、また、債務者自身の権利を保護する役割も果たします。

ここでは、任意売却が可能になるための7つの主要な条件について詳しく解説します。

これらの情報を充分に理解し、適切な準備と行動を通じて、任意売却の成功確率を高めることを目指しましょう。

 

条件①金融機関から督促状が届くこと

ローンの返済が困難となり、金融機関から督促状が届くことが、任意売却を進めるための第一歩となります。

具体的には、月々のローン支払いが滞ると、金融機関から電話やハガキによる督促が行われます。

もし、この督促状を放置し、3～6か月経過してしまうと、「期限の利益」を失ってしまいます。

ここでいう「期限の利益」とは、債権者が債務者に対して一度に全額を請求することができず、分割での支払いを認める権利のことを指します。

その後、金融機関は保証会社に対して代位弁済を行い、代位弁済が完了すると債務者に「代位弁済完了通知」と「期限の利益の喪失通知」が送られます。

これによって一括返済を求められますが、一括返済が難しい場合は競売が進行します。

そうした状況下で、物件を自らの意志で売却する選択肢が「任意売却」です。

なお、任意売却を進めるためには、「期限の利益の喪失通知」が届いた後である必要があります。

督促状が届いたらすぐに、任意売却の専門家である不動産業者へ相談することを推奨します。

また、督促状が届く前でも、支払いに不安がある場合やローンについて悩んでいる場合は、早めに不動産業者へ相談してみましょう。

 

条件②債権者からの売却許可が得られること

続いて、「債権者からの売却許可が得られること」も、任意売却を進める上で必要な手続きの一つとなります。

具体的には、抵当権を保有している全ての債権者から、売却に関して許可を得る必要があります。

この許可を得るための期間は、約1か月程度とされています。

この間に、不動産業者と共に「売却価格の分配案」や「生活状況表」を作成し、これらの資料を用いて債権者との交渉を行います。

債権者は、売却予定額と残債の間に大きな差異がないか、また返済方法や返済計画性などを厳しく確認します。

売却価格とローン残高に大きな開きがあったり、債権者が複数いる場合には、各債権者の配分額に対する不満や、計画性が見られないと判断された場合には、売却許可が得られない可能性もあります。

ですので、事前に調査や打ち合わせを行い、不明な点を解消しておくことが重要です。

不動産会社と綿密な打ち合わせを行うことで、許可手続きをスムーズに進め、任意売却を実現させることが可能になります。

 

条件③所有者と連帯保証人からの売却許可が得られること

任意売却が可能となる次の条件は、所有者及び連帯保証人からの売却許可が得られることです。

物件の所有者はもちろん、連帯保証人も売却に関与します。

連帯保証人とは、借り手が返済できない場合に代わって債務の返済をすることを約束した人のことを指します。

所有者や連帯保証人から売却許可が得られないと、任意売却の手続きは進行できません。

そのため、債権者に売却許可を求めると同時に、所有者や連帯保証人に対しても任意売却の意向を明確に伝え、その同意を得ることが必要です。

所有者や連帯保証人が複数人いる場合には、全員からの同意が必要となります。

このため、任意売却の意向を早めに伝え、準備を進めることが重要となります。

また、所有者と連帯保証人の間で意見が分かれる場合には、任意売却の専門家や法律の専門家の助けを借りることも検討しましょう。

 

条件④管理費・修繕積立金等の滞納が少ないこと（マンションの場合）

マンションの場合、物件の管理費や修繕積立金などの滞納が少ないことが望まれます。

これは、滞納が多いと売却価格を下回る可能性があるためです。

管理費や修繕積立金は、物件の維持・管理を行うための重要な資金です。

これらが滞納してしまうと、購入者側にとっては将来的なコスト負担が増えるというリスクを抱えることになります。

その結果、購入希望者が見つかりにくくなるだけでなく、見つかった場合でも売却価格が下がりやすくなります。

また、滞納がある場合、売却が完了するまでに滞納分を清算する必要があります。

この清算費用は、売却代金から差し引かれ、実質的な売却価格を下げる要因にもなります。

したがって、マンションでの任意売却をスムーズに進めるためには、管理費や修繕積立金等の滞納がなるべく少ないことが重要です。

もし滞納がある場合でも、早期に清算するなどして売却に備えるべきです。

 

条件⑤売却価格が市場価格に近いこと

任意売却を考える際、物件の売却価格が市場価格に近いことは大切な要素となります。

なぜなら、市場価格を大幅に下回る価格設定では、債権者からの売却許可を得られない可能性が高まってしまうからです。

一方で、市場価格を大幅に上回る価格設定では、購入者が見つからず売却が遅延する恐れがあります。

債権者は、売却価格がローン残債をどれだけカバーできるかを重視します。

そのため、市場価格に近い売却価格設定は、債権者からの許可獲得に有利となります。

また、購入者も市場価格を参考に物件を探しています。

適正な市場価格で設定された物件は、購入者からの信頼を勝ち取ることができ、早期の売却が期待できます。

市場価格は、物件の立地、築年数、間取りなど様々な要素により変動します。

任意売却を成功させるためには、これらの要素を考慮した上で、不動産業者や専門家と共に適切な売却価格を設定することが重要です。

 

条件⑥売却活動にかけられる期間が十分に確保されていること

任意売却を成功させるためには、売却活動に十分な時間を確保することが非常に重要です。

これは、物件の魅力を最大限に引き出し、適切な価格設定を行い、広範囲に物件情報を広めるために必要な時間となります。

売却活動のスタートから契約締結までには一定の時間が必要です。

この過程には、物件の査定、価格設定、広告活動、購入希望者との交渉など、さまざまな工程が含まれます。

これらの工程を適切に進めるためには、時間が必要となります。

また、物件に買い手が見つかるまでの時間は、市場の状況や物件の特性、価格設定などによります。

そのため、早めに売却活動を開始し、適切な期間を確保することで、最適な買い手を見つけ出し、任意売却を成功させる可能性が高まります。

一方、時間が不足すると、適切な価格設定や広告活動が難しくなり、物件の価値を十分に伝えられず、売却価格が下がる可能性があります。

また、急いで売却することで、適切な買い手を見つけられず、売却自体が難しくなることもあります。

以上から、任意売却の成功には、売却活動に十分な時間を確保することが重要といえます。

 

条件⑦国・市区町村からの差し押さえ等が入っていないこと

任意売却を行う際、物件に対して国や市区町村からの差し押さえ等が入っていないことが極めて重要です。

差し押さえが入っている場合、売却は困難となります。

その理由としては、以下の2点が挙げられます。

一つ目は、差し押さえが入っているということは、その物件が既に他者（ここでは国や市区町村）の管理下になっています。

そのため、売却を行うためには差し押さえを解除する手続き等、追加の手続きが必要となります。

これは、売却までの期間を長引かせる要因となります。

二つ目は、差し押さえがあるということは、その物件が何らかの法的な問題を抱えていることを示しています。

これは購入希望者にとって大きなリスクとなり、敬遠される可能性が高まります。

したがって、任意売却をスムーズに進めるためには、物件に差し押さえがないことが求められます。

差し押さえがある場合でも、先にその清算を行い、売却可能な状態に整えておくことが重要です。

 

任意売却がうまくいかないケース：何を気をつけるべきか

任意売却は、所有者が自らの意志で不動産を売却し、金融機関との債務を解消する手段です。

しかし、それがスムーズに進行するとは限りません。

一部の条件や状況によっては、任意売却が難航する、あるいは不可能になるケースもあります。

この章では、そうした任意売却がうまくいかないケースと、それを避けるために何に気をつけるべきかについて詳しく解説していきます。

 

任意売却の期限まで日がない場合

任意売却がうまくいかない例として挙げられるのが、「任意売却の期限まで日がない場合」です。

任意売却はその特性上、時間制限があります。それはなぜでしょうか。

一般的に任意売却を選択する人の多くは、不渡りを出したり、ローン支払いの遅滞が長期化し、金融機関から督促状を受け取ったりしている状況です。

そのため、債権者である金融機関から任意売却の許可を得るには、競売の開札期日の前日までに物件を売却しなければならない、という期限が設けられます。

この期限を超えてしまうと、債権者からの差し押さえや競売という措置が取られる可能性があります。

したがって、任意売却の期限まで日がない場合、売却活動に十分な時間を確保することが難しく、結果として任意売却が難航するケースが見られます。

期間内に売却を進めるためには、早期からの対策と専門的な助言が必要です。

この点を忘れずに、任意売却のプロセスを進めていきましょう。

 

物件に買い手がつかない場合

任意売却が進行しないケースとして、物件に買い手がつかない場合があります。

このような事態は、物件の特性や市況によることが多いです。

物件の特性とは、立地条件、築年数、間取りといった要素のことです。

立地が良ければ良いほど、また新築に近ければ近いほど、買い手は集まりやすくなります。

逆に、立地条件が悪かったり、築年数が古かったりすると、買い手を見つけるのは困難になります。

また、市況による影響も無視できません。

不動産市場が低迷している時期には、どんなに物件の条件が良くても買い手を見つけにくいです。

物件に買い手がつかない場合、以下の対策を考えてみましょう。

①価格を下げる：
市場価格を下回る価格設定をすることで、買い手の関心を引くことができます。

②広告を強化する：

多くの人に物件情報を知ってもらうために、広告活動を強化します。これには、チラシのポスティングや新聞への折込広告、現地看板の掲載、不動産会社の自社サイトや「ヤフー不動産」「アットホーム」「ホームズ」「スーモ」等の不動産物件情報サイトへの物件情報の掲載等が含まれます。

以上のように、物件に買い手がつかない場合でも対策は存在します。

ただし、それらの対策が必ずしも成功するわけではなく、時と場合によります。

 

共有者の説得に失敗する場合

「任意売却がうまくいかないケース」として、特に難易度が高いのが「共有者の説得」です。

物件が夫婦や兄弟など、複数名での所有となっている場合、所有者全員の合意が必要となります。

任意売却は債務が大きくなり、返済が困難になった際の最後の手段の一つです。

しかし、共有者全員がこの結論を受け入れることは容易ではありません。

一部の共有者が売却に反対する場合、売却は進行しません。

以下に、共有者の説得に失敗する主なケースを示します。

 

共有者の説得が難しいケース	具体的な事例
売却に反対する理由が強い	共有者が自宅として利用している
共有者間のコミュニケーションが取れない	連絡がつかない、話し合いができない

 

このような場合は、任意売却の専門家や弁護士などの第三者が間に入り、共有者全員が納得できる解決策を模索することが求められます。

任意売却の成功は、全員の合意があって初めて成立するため、共有者の説得は非常に重要なステップと言えます。

 

任意売却の実績のない不動産会社に依頼する場合

任意売却の実績のない不動産会社に依頼する場合任意売却は一般的な売却とは異なり、債権者や法律、税金など、多岐にわたる専門知識と経験が求められる複雑な手続きです。

そのため、実績のない不動産会社に依頼すると、適切な対応ができず、最悪の場合トラブルに発展する可能性があります。

例えば、任意売却のプロセスは時間との戦いであり、迅速な行動が求められます。

しかし、経験が少なかったり地元密着型ではない不動産会社の場合、対応が遅延したり、適切な手続きができないために売却のチャンスを逃すこともあります。

また、債権者との交渉力が乏しいため、売却許可を得られない、または売却価格の折衝に失敗し、結果的に借主にとって不利な売却となる可能性もあります。

したがって、任意売却の成功には不動産会社の選定が重要です。

任意売却の実績が多く、債権者との交渉経験が豊富な会社を選ぶことが求められます。

これにより、任意売却をスムーズに進め、借主の負担を軽減することが可能となります。

 

国・市区町村からの差し押さえが入っている場合

これは「任意売却が可能となる7つの条件」の章でもお伝えしましたが、任意売却を進める上で気をつけるべきポイントの一つが、「国・市区町村からの差し押さえが入っていないこと」です。

これは、不動産物件に対して国や市区町村から税金等の未納がある場合に差し押さえが行われ、その結果、所有権が移転できない状態になることを指します。

差し押さえがされていると、売却後の所有権移転が難しくなるため、任意売却を進める前には、確認が必要です。

具体的には、市区町村や国税局等に問い合わせを行い、税金の未納や差し押さえの有無をチェックします。

差し押さえがある場合、まずは税金の滞納分を清算する必要があります。

これには時間と費用がかかるため、早めの対応が求められます。

不確定な要素を減らし、スムーズな任意売却を目指すためにも、税金の滞納や差し押さえの有無は早期に確認しておくことをお勧めします。

 

任意売却を成功させるための方法

任意売却の実現は一定の条件を満たすことが前提となりますが、その達成だけでは成功への道は開けません。

成功への道筋をつけるためには、さらなる鍵となる要素が必要です。

この章では、任意売却を成功裏に進めるための実践的な手段をご紹介します。

これらの手段を理解し、適切に行動することで、任意売却を通じた負債解消の一歩を踏み出しましょう。

 

任意売却を専門としており、かつ実績の多い業者を選ぶ

任意売却を成功させるための最初のステップは、適切な不動産業者を選ぶことです。

任意売却は一般的な不動産売買とは異なる知識と経験を必要とします。

したがって、任意売却の手続きを専門とし、豊富な実績を持つ業者を探すことが肝心です。

まず、業者選びにおけるポイントは「専門性」です。

任意売却の進行には複雑な手続きが伴います。

金融機関との交渉、売却価格の設定、物件の価値判断など、専門的な知識を持つ業者でなければ対応できません。

次に、任意売却に「豊富な実績」があるかどうかも確認しましょう。

実績のある業者は過去の事例を元に効率的な手続きを進めることができます。

また、問題が発生した際の対応や、個々の状況に合わせたアドバイスも期待できます。

これらのポイントを踏まえ、信頼性のある業者を選びましょう。

適切な業者選びが任意売却の成功に繋がります。

 

売却活動はできる限り早めに始める

任意売却を成功させるためには、売却活動を早期に開始することが重要となります。

任意売却は競売の開札期日の前日までに物件を売却しなければならないという重要な期限があります。

ですから、開始が遅くなるとその期限に間に合わず、競売に回されてしまう可能性があります。

任意売却は債務整理の一環として行われることが多く、通常売却と比較して手続きが複雑で時間を要します。

早期に始めることで、必要な書類の準備や、債権者との交渉、買い手の探索といった各段階を丁寧に進めることが可能になります。

また、早期に売却活動を開始することで、市場価格の変動リスクも抑えることができます。

不動産市場は常に変動しており、売却活動の開始が遅れると、その間に物件価格が下落する可能性もあります。

早期に行動を起こすことで、市場価格の変動に対応しやすくなります。

このように、任意売却を成功させるためには、競売の開札期日の前日までに物件を売却できるよう、売却活動はできる限り早めに始めることが肝心となります。

 

売却前後の生活設計も行う

任意売却を成功させるためには、物件の売却だけでなく、売却前後の生活設計も行うことが重要です。

売却によって得られる資金、その後の住居の問題など、全体的な視野で計画を立てましょう。

まず始めに、売却によって得られる資金を見積もります。

これは負債の返済だけでなく、新たな生活のスタートにも必要となるためです。

この見積もりは不動産の専門家に依頼することでより正確なものとなります。

次に、売却後の居住先を考えます。

一時的に賃貸物件に移るか、新たな住宅を購入するか、あるいは親族等のもとへ一時的に住むのか、これらの選択肢を見つけ出し、それぞれのメリット・デメリットを考えて選択しましょう。

最後に、売却後も生活が安定するまでの間、収入と支出のバランスを見直しましょう。

売却することにより収入が変わる可能性があるため、生活費やローン返済を含む出費の計画を立て直す必要があります。

任意売却は大きな決断ですが、全体的な生活設計を行うことで、より安心して新たな生活をスタートさせることができます。

 

まとめ：任意売却を上手に進めるためには

任意売却を上手く進めるためには、いくつかの重要なポイントを押さえることが必要です。

まずは、任意売却が可能となる7つの条件をしっかり理解し、それらを満たしているか確認することが重要です。

売却許可が得られるか、金融機関からの督促状が届くか、管理費や修繕積立金等の滞納が少ないかを確認しましょう。

また、売却価格が市場価格に近いのか、売却活動にかけられる期間が十分にあるのか、国・市区町村からの差し押さえ等が入っていないのかも重要な判断指標となります。

次に、任意売却がうまくいかないケースについても理解しておくことが大切です。

売却の期限が迫っている場合や、物件に買い手がつかない場合、共有者の説得に失敗する場合など、事前にリスクを認識し適切な対策を立てることが必要です。

さらに、任意売却を成功させるための方法を活用しましょう。

任意売却に実績のある業者を選ぶこと、売却活動を可能な限り早めに始めること、売却後の生活設計も行うことなどが挙げられます。

以上の要素を考慮しながら、任意売却のプロセスを計画的に進められるようにすることが重要です。

それぞれの状況に合わせて適切な対応をとり、成功へと導くことを心掛けましょう。