どうして任意売却は失敗するの？対処法と手続きができないケースを解説

投稿日：2023/12/14 更新日：2024/03/21

任意売却という言葉を聞いたことはありますか？

これは、自己の所有物件を自らの意志で売却し、その売却金を元にローン返済を行う行為を指します。

しかし、この任意売却がうまくいかないと、様々な問題が発生する可能性があります。

任意売却が失敗すると、自宅を失ったうえに借金が残る最悪の結果を招くこともあります。

また、その結果、競売や自己破産と言った問題に繋がることもあります。

これらの問題に直面したくない方、またはこれから任意売却を考えている方にとって、任意売却が失敗する原因とその対処法を理解することは非常に重要です。

この記事では、任意売却が失敗する７つの主要因とその対策について詳しく解説します。

また、実際の事例を交えながら、任意売却を成功させるための重要ポイントについても紹介します。

任意売却の手続きや事前準備について分かりやすく説明することで、失敗を避け、万が一の場合に備えるお手伝いをします。

あなたが任意売却で困難に遭遇しないよう、また、困難に遭遇した時にどう対処すべきかを知るためにも、ぜひこの記事を最後までお読みください。

 

任意売却の基本理解

あなたが任意売却を検討する上で、まずはその基本的な理解から始めましょう。

これは、あなたが建物を売却するだけでなく、その売却金でローンを返済するという法的な手続きを意味します。

しかし、このプロセスは一見するよりも複雑で、何をするべきか、どのように進めるべきかを理解することが重要となります。

この章では、任意売却の基本的な定義と、それを選択する主な理由について解説します。

初めて任意売却について学ぶ方でも理解しやすいように、専門用語を極力避け、平易な言葉で説明してまいります。

どういった状況で任意売却が選択されるのか、また、それがどのような結果をもたらすのか、しっかりと理解して、あなた自身の最善の選択をするための一助としてください。

 

任意売却の定義

まず、「任意売却」とは何かを理解しましょう。

任意売却とは、直訳すると「自分の意志で売却する」という意味です。

これは、自宅や土地などの不動産を、自身の意志で売ることを指します。

そして、得た売却金を元に、抱えているローンの返済を行うのです。

たとえば、自分名義の家を持っているけど、何らかの理由でそのローン返済が難しくなったとき、その家を売ってでもローンを完済したいと思うことでしょう。

このときに選択できるのが「任意売却」なのです。

しかし、この任意売却も一筋縄でいくものではありません。

何が難しくて失敗するのか、どうすれば成功するのかを次の章で詳しく解説します。

まずは「任意売却＝自分の意志で不動産を売り、そのお金でローンを返す」という基本的な定義を覚えておいてください。

 

任意売却を選択する理由

次に、なぜ人々が任意売却を選択するのかその理由を見ていきましょう。

多くの場合、任意売却は金融的な困窮から選択される方が多いです。

例えば、会社の倒産やリストラ、病気やケガによる収入減など、予期せぬ出来事により収入が減少し、住宅ローンの返済が難しくなったときに考えられます。

また、家族構成やライフスタイルの変化から、現在の住宅が不要になったというケースも存在します。

子供が独立して広すぎる家を維持するのが困難になったり、離婚や配偶者の死などで一人暮らしになるといった場合もあります。

任意売却は、これらのような経済的・生活環境の変化に対応し、返済負担を軽減するための一つの手段となります。

ただし、任意売却には様々な手続きや条件があり、すべてがスムーズに進むとは限りません。

そのため、任意売却を考える時は、そのプロセスを理解し、適切な対策を講じることが必要となります。

後の章で、任意売却が失敗する理由や対策について詳しく解説しますので、ぜひ引き続き読み進めてください。

 

任意売却に至るプロセスとそのハードル

さて、任意売却の基本的な理解ができましたら、次にそのプロセスとそのハードルについて考えてみましょう。

任意売却が一体どのような手続きで進行するのか、またその際に何が難しいのかを理解することで、スムーズにプロセスを進行させるための対策を講じることが可能となります。

この章では、「どのような手続きが必要か」「それぞれの手続きでどんな問題が起こり得るのか」を明確に理解することを目指します。

また、任意売却が難しくなる条件についても詳しく解説します。

任意売却は決して容易な道ではありません。

しかし、そのプロセスとハードルを理解し、適切な対策を講じることで、成功への道を切り開くことは十分可能です。

あなたが無事に任意売却を成功させられるよう、具体的で分かりやすい説明を心掛けますので、ぜひ最後までお読みください。

 

任意売却の一般的な手続きと時間的な流れ

任意売却の手続きは大まかに以下のような流れで進められます。

1. まずは、任意売却を行う決断です。これは、主に住宅ローンの返済が難しくなった時や既に2～3ヶ月ほど滞納した時が考えられます。
2. 次に、不動産業者や専門家との相談が行われます。これは、任意売却のプロセスや注意点、そして最適な解決策を見つけるために重要です。
3. その後、銀行や金融機関への相談が行われます。これは、任意売却の決断を伝え、残債の問題や返済方法について話し合うためです。
4. 続いて、不動産の価格査定が行われます。これは、売却すご自宅がどれくらいの価値があるのかを知るためです。
5. 査定後、ご自宅の広告や掲示が始まります。これは、買い手を見つけるためです。
6. 買い手が見つかったら、契約が結ばれます。これは、売買が成立するための重要なステップです。
7. 最後に、売買代金の決済とご自宅の引渡しが行われます。これで任意売却の手続きは完了となります。

これらのプロセスは一般的なもので、具体的な流れや必要な時間は個々の状況や物件の特性によるため、ケースバイケースで変わることがあります。

また、中には困難なハードルに直面することもあります。

それらのハードルとその対策については、次の章で詳しく解説します。

 

任意売却が難しくなる条件

任意売却を進める上で、時として困難な条件が立ちはだかることがあります。

そのような条件とは何か、具体的に見ていきましょう。

1. まず一つ目は、金融機関からの合意が得られない場合です。任意売却はローンを組んだ金融機関の同意が必要となりますが、物件価格や残債、借り手の信用状況などにより、金融機関が任意売却に同意しないことがあります。
2. 二つ目は、物件に問題がある場合です。例えば建物の老朽化や、法律に適合していない建築物である場合などは、売却が困難となることがあります。
3. 三つ目は、市場価格よりも高いローン残債がある場合です。この場合、売却価格だけではローンを完済できず、その差額をどう補うかが問題となります。
4. 最後に、所有者本人が手続きができない場合です。病気や高齢などで手続きが困難な場合、任意売却は難しくなります。

これらの条件がある場合、任意売却は難しくなる可能性があります。

次の章では、これらをより掘り下げ、『任意売却が失敗する7つの主要因』を紹介します。

また、困難な条件を乗り越え、任意売却を成功させるための対策は存在します。

その対策についても、次の章で詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。

 

任意売却が失敗する７つの主要因とその対策

任意売却が思うように進まず、失敗に終わることはあります。

その主要な原因は何なのか、また、それらの問題をどのように解決すればよいのかを理解することで、任意売却の成功率を高めることが可能となります。

この章では、前章の『任意売却が難しくなる条件』を掘り下げる形で、任意売却が失敗する７つの主要因と、それぞれの問題に対する対策について詳しく解説します。

それぞれの問題は個々の状況や条件によりますが、これらの情報を参考にし、自身の状況を見極めてください。

任意売却は複雑な手続きが伴いますが、それぞれの問題を理解し、対策を講じることで、確実に進行することが可能です。

それでは、具体的な主要因とその対策について見ていきましょう。

 

①金融機関が任意売却を認めないケースとその対応方法

任意売却を進行するためには、まず金融機関からの承認が必要となります。

しかし、すべてのケースで金融機関が任意売却を認めるわけではありません。

そこで、金融機関が任意売却を認めない主な理由を考えてみましょう。

まず一つ目として、「ローン残高が多すぎる」場合が挙げられます。

売却金額が高額なローン残高を下回った場合、金融機関は未返済のローンが発生するリスクを避けるために任意売却を認めないことがあります。

二つ目は、「住宅ローンを組んでから数年しか経っていない」場合です。

ローンを組んだばかりの段階で任意売却を行おうとすると、金融機関から見て返済意欲が低いと判断される可能性があります。

三つ目は、「競売までの期日が残り少ない」場合です。

金融機関は競売開始前に任意売却を成立させることを望みますが、期日までの時間が短いと、売却の手続きを終えることが難しいため認められない場合があります。

最後に、「過去に金融機関とのトラブルがあった場合」も認められない理由となります。

金融機関は、過去のトラブルをもとに信用性を判断し、その結果任意売却を認めないこともあります。

これらの理由がある場合、金融機関から任意売却の承認を得ることは難しいかもしれません。

しかし、適切な対策や専門家の助けを借りることで、この難題をクリアすることは十分可能です。

金融機関との協議や返済計画の見直しを行い、任意売却の道を開くための方法については、後述します。

 

②建築基準法を満たしていないケースとその対応方法

任意売却を進める中で、物件自体が建築基準法を満たしていない場合、その売却は難しくなることがあります。

建築基準法とは、建物の安全性や住環境の確保などを目的とした法律で、建物がこの法律に違反している場合、その建物は基本的に売却することが難しくなります。

例えば、間口道路が狭すぎる、建築許可を得ずに増改築を行った、などの違反がある場合がこれに該当します。

では、このような状況でどのような対応が可能なのでしょうか。

まず一つ目は、違法部分を改修し、法律を満たすようにすることです。

これはコストと時間がかかる作業になりますが、確実に問題を解決する方法と言えます。

二つ目は、購入希望者に対して違法部分について説明し、その上で売却を進めるという方法です。

この場合、価格の値下げなどを検討する必要があります。

ただし、この方法は購入希望者が理解を示し、同意してくれるかどうか不確定な部分が大きいです。

物件が建築基準法を満たしていない場合、売却は難しくなりますが、適切な対応を行うことで問題を解決し、任意売却を成功させることは可能です。

 

③物件の買い手がつかないケースとその対応方法

任意売却が進行中に最も重要なのは、物件の買い手を見つけることです。

しかし、理想的な買い手が見つからない場合、任意売却は難航することがあります。

この問題は、物件の価値や立地、築年数、周囲の環境などが影響を及ぼします。

また、物件の状態や設備が古い、あるいは修繕が必要な場合も買い手を見つけるのが困難となります。

対処法としては、以下の3つが挙げられます。

1.物件の価格設定見直し：買い手が見つからない場合、価格が高すぎる可能性があります。市場価格をしっかり調査し、適切な価格を設定し直すことが重要です。

2.ホームステージング：内装を整え、物件の魅力を引き立てることで、買い手を引きつけることが可能です。

3.専門の不動産会社に依頼：広範なネットワークを持つ専門の不動産会社に依頼することで、売却先を見つけやすくなります。

任意売却は手続きが複雑で、失敗のリスクもあります。

しかし、適切な対策を講じれば、成功に近づくことができます。

 

④期限超過で競売が開始されてしまうケースとその対応方法

任意売却を進めているとき、期限を超えてしまい競売が開始されてしまうことがあります。

これは、任意売却の手続きが長引くことで起こることが多いです。

では、そうなった場合にはどうすれば良いのでしょうか？

まず、競売が開始されると、物件は強制的に手放さなければならなくなります。

これは非常に厳しい事態ですが、競売開始後でも任意売却を進めることは可能です。

しかし、その際は時間との戦いになります。

競売にかけられる前に、物件を売却しなければなりません。

そのため、事情を詳しく説明し、スピーディーに対応してくれる不動産業者を選ぶことが大切です。

なお、このような状況を避けるためには、任意売却の手続きを早めに開始することが最善の策です。

期限が迫っているときほど、冷静な判断が求められます。

早めに手続きを始め、余裕を持って対応することをお勧めします。

 

⑤名義人・連帯保証人の同意が得られないケースとその対応方法

任意売却を進めるためには、物件の名義人や連帯保証人からの同意が必要です。

しかし、何らかの理由でその同意が得られないケースもあります。

そうなった場合、どうすればよいのでしょうか？

まず、名義人や連帯保証人に対して、任意売却の理由やその必要性、そして自分たちがどうなるかを詳しく説明しましょう。

任意売却の目的や手続きについて理解してもらうことが、まずは大切です。

しかし、それでもなお同意が得られない場合、法的な手段を考える必要があります。

この際は、専門家である弁護士や司法書士に相談し、適切な手続きを進めていくことが大切です。

連帯保証人の同意が得られない場合は、取り消しのための裁判を行うこともあります。

これは時間と費用がかかるため、早めに法的なアドバイスを求めることをおすすめします。

どの方法を選ぶにせよ、同意が得られない状況に陥ったときは、早めに対策を練ることが肝心です。

 

⑥税金・保険料を滞納しているケースとその対応方法

任意売却でご自宅を売りたいけれども、住所を登録している役所からの税金や、健康のために払うべき保険料がたくさん残っていると、思うようにお家を売ることはできません。

最初に、役所はあなたの銀行口座からお金を取りに来ます。

でも、未払いがたくさんあると、物件自体をお金に変えてしまおうとします。

その結果、住宅ローンがまだ残っていても、物件を公の場で売りに出すことになり、そのお金で税金や保険料を払わせられてしまいます。

ご自宅が役所に取られてしまうと、ご自身で物件を売ることはできなくなります。

そのため、これらの未払いが増えないうちに、役所で相談し、どう対処すればいいか聞いてみましょう。

 

⑦所有者本人が手続きできないケースとその対応方法

ご自宅を売却するためには、その家の持ち主自身が進めていくことが基本です。

しかし、持ち主が病気や高齢などで手続きを進めることが難しい場合もあります。

そんなとき、どうすれば良いのでしょうか？

まず、家族や信頼できる人に代理人となってもらい、手続きを進めてもらうことが考えられます。

ただし、その場合には法的な手続きが必要となります。

具体的には、「委任状」を作成し、本人の意思と代理人の役割を明確に記載することが重要です。

しかし、代理人になる人がいない場合や、本人が意思を明確に伝えることが難しい場合は、専門家の助けを借りることも考えられます。

弁護士や司法書士は、法的な手続きをスムーズに進めるためのアドバイスをくれます。

大切なのは、本人の意思を第一に考え、その上で最善の方法を選ぶことです。

そして何より、早めの対応が何事も成功へと導きます。

 

任意売却失敗時の影響

家を売ることを考え、任意売却という方法を選択したとき、残念ながらすべてが順調に進むとは限りません。

どんなに計画を立てても、時には売却がうまくいかないこともあります。

でも、そんなとき、どんな影響があるのでしょうか？

任意売却が失敗すると、金銭的な問題だけでなく、精神的なストレスも大きいです。

また、家を手放すことができず、その後の生活にも影響が出ることがあります。

この章では、任意売却がうまくいかなかった場合にどのような影響があるのか、そしてそのリスクをどのように回避すれば良いのかを解説します。

それを理解することで、あなたが任意売却を成功させるための一助となるでしょう。

 

競売への強制移行とその結果

任意売却がうまくいかないと、家が強制的に競売にかけられることがあります。

でも、競売とは具体的に何を意味するのでしょうか？

競売とは、裁判所が中心となって家を公開で売りに出すことを言います。

誰でも参加でき、最も高い金額を提示した人が新しい持ち主となるのです。

でも、この競売には注意が必要です。

なぜなら、競売では家はその価値よりもずっと低い金額で売られることが多いからです。

これは、あなたの負担を大きくするだけでなく、あなたが大切にしてきた家を第三者が安く手に入れる結果を生み出します。

だからこそ、競売になる前に任意売却をうまく進めることが重要です。

そして、それには早めの行動と正しい情報が必要です。

 

自己破産のリスクとその対処法

売りたい家が売れないと、思わぬ結果を引き起こすことがあります。

その一つが、自己破産です。

でも、具体的に自己破産とは何を意味するのでしょうか？

自己破産とは、借金が多すぎて全てを返すことができないとき、裁判所に申し立てをして借金を無くすことを言います。

これは、新たな生活をスタートさせるための一つの方法です。

しかし、自己破産には大きなリスクがあります。

なぜなら、これを選ぶと信用情報に記録されてしまい、その後の生活に影響が出るからです。

例えば、新たにローンを組むことが難しくなるなど、生活に大きな制限が生じます。

だからこそ、自己破産を選ぶ前に、他の選択肢を考えることが大切です。

任意売却がうまくいくように工夫することや、専門家に相談することなどが考えられます。

そして、何よりも早めに行動を開始することが重要です。

 

任意売却を成功させるための重要ポイント

家を売るとき、成功の鍵は何でしょうか？

売ることが目的ではなく、できるだけ高い価格で売り、自分の生活を安定させることが目標です。

これを達成するためには、このまま放っておいて競売になるのではなく、「任意売却」を成功させることが必要です。

でも、具体的に何をすれば任意売却は成功するのでしょうか？

この章では、そのための重要なポイントを紹介します。

これらを押さえておくことで、あなたの任意売却がスムーズに進むようになるでしょう。

それぞれのポイントを理解し、自分の状況に合わせて適切に対応することが大切です。

 

早期相談の重要性

任意売却の過程では、「早期相談」が非常に重要なポイントとなります。

これは、任意売却の成功に向けた最初の一歩と言えるでしょう。

任意売却は、金融機関との交渉や複雑な手続きが必要となりますので、時間がかかるプロセスとなります。

したがって、問題が発生した段階で早めに専門家に相談することは、時間的な余裕を持って適切な対策を考え、行動を起こすことができる大きな利点となります。

また、任意売却は借入金を返済できない状況に陥った場合の救済策の一つであり、早期に専門家に相談することで、自己破産や競売といったより厳しい措置を回避する可能性もあります。

早期相談は、適切な解決策を探求し、最善の結果を導くための重要なステップです。

問題を抱えたままにせず、早めの相談を心掛けましょう。

 

適切な返済方法の検討と借り換え

任意売却の過程で大切なことの一つが「適切な返済方法の検討と借り換え」です。

これは、あなたが抱える債務をどのように返済するか、または新たなローンを組むかという選択を意味します。

まず、「適切な返済方法の検討」は、あなたの現在の収入や将来的な収入の見通し、生活費などを考慮して、最も適した返済プランを立てることを指します。

これは、あなたが返済に困らないようにするため、また返済が遅れ競売に陥るリスクを減らすために重要なステップです。

次に、「借り換え」は、現在のローンの金利や返済条件が厳しい場合、より条件の良いローンに変更することを指します。

新たなローンの条件次第では、返済額が減ったり、返済期間が延長されたりすることもあります。

これにより、返済に困る状況を改善し、任意売却を成功させることが可能となります。

しかし、これらの選択は非常に複雑で専門的な知識を必要とします。

そのため、専門家に相談し、適切な選択を行うことが重要です。

任意売却を成功させるためには、自身の状況に最適な返済方法を選択し、必要であればローンの借り換えを検討することが求められます。

 

任意売却の実績が豊富な専門家に依頼する

任意売却の成功には専門的な知識と経験が求められます。

これは、任意売却はただ単に不動産を売却するだけでなく、金融機関や債権者との交渉、法律や税金などの複雑な手続きが必要となるからです。

この一連のプロセスを自己判断で進めるのは非常に難しく、失敗のリスクも高まります。

そのため、任意売却を成功させるための鍵は、高度な専門知識とノウハウを持つ専門家に依頼することです。

専門家は、過去の成功例から得た経験と知識を活用し、あなたの状況に最適な解決策を提案してくれます。

その上で、金融機関や債権者との交渉を代行し、最良の結果を勝ち取るためのサポートを行います。

専門家の助けがあれば、複雑な手続きや交渉もスムーズに進み、任意売却の成功率が大幅に上がります。

その結果、あなたは不要なストレスや時間を省くことができ、新しい生活を始める一歩を踏み出すことができます。

だからこそ、任意売却の過程では専門家に依頼することが強く推奨されます。

 

まとめ

任意売却は、不動産を売却して借金を返済する手段の一つですが、ただ単に売却するだけではなく、様々な複雑な手続きや交渉が伴います。

そのため、任意売却のプロセスは決して容易なものではありません。

しかし、失敗しないためにはいくつかの重要なポイントがあります。

まず、早期の専門家への相談が重要です。

問題が発生した段階で早めに対策を考えることができ、余計な負担を避けることができます。

また、適切な返済方法を検討し、必要であれば借り換えを考えることも大切です。

このようにして返済に困る状況を改善することができます。

そして最後に、任意売却の経験が豊富な専門家に依頼することが重要です。

専門家はあなたのために最適な解決策を見つけ出し、交渉を進めることで、任意売却を確実に達成することができます。

任意売却は難しいプロセスですが、上記のポイントを抑えて早めの対策を立てれば、成功への道は開けます。

あなたが抱える問題を早期に解決し、新しい生活をスタートするために、ぜひ今日から行動を始めてください。