任意売却後の残債はどうする？：３つの対処法と注意点

投稿日：2023/10/19 更新日：2024/03/21

はじめに、住宅ローンなど大きな借金を抱えていると、何かしらの理由で返済が困難になった場合、どのように対処すればよいのか迷うことがあるかもしれません。

特に、高齢化や失業、疾病などによる収入減少などといった理由から返済が難しくなった場合、自宅を売却するという選択肢が考えられます。これを「任意売却」と呼びます。

任意売却は、借金返済のために自宅を売却するもので、金融機関と話し合いを行い、売却代金で借金を返すことを目指します。

しかし、不動産市場の状況や自宅の評価額などにより、売却代金が借金全額をカバーできない場合があります。

その結果、任意売却後にも債務が残ることがあります。

このような残債問題に対応する方法として、任意整理、個人再生、自己破産などがあります。

これらはそれぞれ特徴と利点、デメリットがあり、自身の状況に応じて最適な対処法を選ぶ必要があります。

本記事では、任意売却後に残債が残る原因と、その対処法である任意整理、個人再生、自己破産について解説します。

また、これらの選択肢を選ぶ際の注意点についても説明します。

これらの知識を把握し、適切な対応を行うことで、住宅ローンの借金問題からの解放を目指していきましょう。

 

任意売却とは何か

自身の所有する不動産を売却し、売却代金で借金を返済することを「任意売却」といいます。

住宅ローンなどの返済が困難になった場合、自己破産を避けるための一つの手段として任意売却が選ばれます。

任意売却は、債権者との交渉を通じて行われ、その目的は自宅などの資産を処分して債務を返済することにあります。

しかし、任意売却には相場や評価額による影響も大きく、全ての借金を完済するには至らない場合もあります。

その結果、任意売却後にも債務が残ることがあります。

ここでは、任意売却の定義とそのメリット、デメリットについて詳しく見ていきます。

また、任意売却後に残債が発生する原因や、その対処法についても解説します。

借金問題に直面している方はもちろん、今後の生活設計に役立てるためにも、任意売却について理解を深めていきましょう。

 

任意売却の定義

任意売却とは、不動産を自由に価格を決めて売却できる手続きのことです。

一般的には、住宅ローンの返済が困難になった場合に、自らの意思で不動産を売却し、その売却代金でローンを返済する方法を指します。

【任意売却の特徴】

特徴	説明
自由な価格設定	売却価格は自由に設定可能で、市場価値に近い価格で売却可能
自己決定	所有者自身が売却を決定し、手続きを進められる
信用情報への影響	任意売却を行った情報は信用情報機関に登録される

任意売却の適用は、金融機関との交渉や法的な手続きが必要となるため、専門家の助けを借りることが多いです。

 

任意売却のメリットとデメリット

任意売却には数々のメリットとデメリットがあります。

【メリット】

1. 速やかな債務解決：任意売却は、財産を早期に売却し、売却代金で債務を返済することで、スピーディーに借金問題を解決することが可能です。
2. 信用情報への影響が少ない：自己破産や個人再生とは異なり、任意売却は信用情報に「破産」の記録が残らないため、新たな借入やクレジットカードの利用が比較的容易です。

【デメリット】

1. 売却価格が低い：不動産を急いで売るため、適正な市場価格よりも安く売られることが多くなってしまいます。
2. 残債が発生する可能性：売却価格が低いため、全ての債務を返済するには足りない場合があります。

これらを踏まえ、自身の状況に応じてどのような選択が最善なのか、専門家に相談しながら任意売却を実施されるのをおすすめします。

 

任意売却後に残債が残る原因

任意売却により自宅を売却し、その売却代金で借金を返済するという方法は、借金問題を解決するための一つの方策です。

しかし、この任意売却による返済には、いくつかの原因で完全に借金を返し切れず、残債が発生する可能性があります。

この残債が発生する原因には、不動産の価格、金融機関との交渉結果、自身の財政状況などが複雑に絡み合います。

具体的には、不動産の価格が思ったより低く評価されたり、交渉がうまく進まなかったりすると、売却代金が借金全額をカバーできず、売却後も借金が残ってしまうことに繋がってしまいます。

ここでは、任意売却後に残債が発生する主な原因について深く掘り下げていきます。

また、それぞれの原因に対する対処法や注意点についても詳しく説明します。

これらの知識を身につけることで、最適な選択を行い、借金問題をより効果的に解決するための一助としていただければと思います。

 

債務超過

任意売却後に残債が残る主な原因の一つが「債務超過」です。これは、負債の合計が資産の合計を上回る状態を指します。

例えば、以下のようなケースで債務超過となります。

資産（不動産価値）	負債（残債）
2,000万円	2,500万円

ここで、任意売却が行われ、不動産が2,000万円で売却されたとしても、残債は500万円となります。これが「債務超過」です。

このような状態になると、個人再生、自己破産といった選択肢を考慮する必要があります。それぞれの手法にはメリット・デメリットがあり、自身の状況に最も適した手段を選ぶことが重要となります。

 

不十分な資産価値評価や売却価格設定

任意売却において、売却後に残債が生じる原因の一つとして、「不十分な資産価値評価」と「不適切な売却価格設定」があります。

これらは密接に関連しており、不動産の評価価格と実際の売却価格の設定が適切でない場合、想定よりも売却代金が低くなり、結果として債務全額を返済しきれずに残債が発生する可能性が高まります。

不動産の価格は、市場の状況や物件の特性、立地条件など様々な要素により変動します。

専門的な知識がないと正確な評価は難しく、低評価により売却価格が下がることで売却代金が借金を返済できない可能性があります。

また、売却価格設定も重要で、短期間での売却を優先し、適切な価格設定を怠ると売却代金が期待以下となります。

これらを避けるためにも、任意売却を行う際は不動産の価値を正確に把握し、適切な売却価格を設定することが重要です。

そのためには、不動産の価値評価や売却価格の設定についての専門的な知識を持つ専門家に相談することを強く推奨します。

 

残債をどう対処するか：３つの選択肢

任意売却を行ったものの、残念ながら全ての借金を返済しきれずに残債が発生してしまうことがあります。そのような場合、どのように対処すれば良いのでしょうか。

残債に対処するための主な選択肢としては、任意整理、個人再生、自己破産の3つが考えられます。

これらはそれぞれ異なる特性とメリット、デメリットを持ち、自身の生活状況や資産状況などにより適した選択肢が異なります。

この章では、これら3つの選択肢について、それぞれ何であるか、どのような手続きが必要か、どのような効果や影響があるのかを詳しく解説します。

また、それぞれの選択肢を選ぶ際の注意点についても説明します。

これらの情報を元に、自身の状況と目指すライフプランに合った最善の選択を行えるようになることを目指します。

 

任意整理とは何か？

任意整理とは、借金を返済できない状況に陥った際に、弁護士や司法書士の助けを借りて、債権者との間で返済計画を協議する手続きのことを指します。

主に6つのステップがあります。

ステップ1：まず、弁護士や司法書士に相談し、全財産と借金の状況を把握します。

ステップ2：債権者への受任通知の送付をします。

ステップ3：取引履歴の開示請求と債務額の調査を行います。

ステップ4：和解案の作成と債権者との和解交渉を進めます。

ステップ5：和解成立後、返済開始します。

ステップ6：全ての返済が終わった時点で、任意整理は終了となります。

次に、任意整理のメリットとデメリットについて述べます。

 

任意整理のメリット

任意整理は、債務者と債権者が直接交渉し、返済計画を立てる方法です。主なメリットは以下の通りです。

1. 借金が減らせる： 利息制限法で定められた利率（借入額が10万円以上100万円未満の場合は18％）より高い利息の借金の場合、任意整理手続きにより借金の減額が可能です。
2. 返済額の利息をカットしたり返済回数を増やせる： 任意整理を行うことにより、借金返済のハードルをぐっと低くさせる事ができる場合があります。何が減らせて何が減らせないか、それによりどれくらい負担が減らせるかは専門家への相談を通して把握することが可能です。
3. 破産宣告なし： 任意整理は、債務者が債権者と交渉する形をとるため、法的な手続きを経る必要がありません。そのため、破産宣告を回避できます。

これらは任意整理の主なメリットであり、負債問題を解決する上で大いに役立ちます。

ただし、任意整理にはノウハウが必要なため、専門家の支援を得ることをおすすめします。

 

任意整理のデメリット

任意整理にも、残念ながらデメリットが存在します。

1. 事故情報（いわゆるブラックリスト）に登録される：これにより一定期間信用情報に影響を与えてしまい、車や家などの購入のために新たなローンが組めなくなったり、クレジットカードの新規発行ができなくなります。ただし、事故情報に登録されるのは完済してからおよそ5年間といわれているので、一時的だと言えます。
2. 連帯保証人に借金を肩代わりさせることになってしまう：通常、借入の契約をする際、連帯保証人をつけますが、任意整理を行う場合、その連帯保証人に借金を背負わせてしまうことになります。ただし、カードローンやクレジットカードによる借入の場合は連帯保証人がつかなので、これらの会社に対して任意整理を行う場合は、連帯保証人に借金を背負わせてしまうことを心配せずに手続きを進められます。

 

個人再生とは何か？

個人再生とは、負債の返済が困難となった個人が、裁判所を通じて債務の一部を免除させる制度のことを指します。

具体的には、再生計画案を作成し、裁判所の認可を受けることで、原則として債務が5年間で返済可能な範囲に減額されます。

個人再生は、自己破産と比べると破産宣告を避けられ、かつ、任意整理に比べて返済額が大幅に減額されることから、適切な手続きと適用条件を満たすことができれば、生活を維持しつつ債務を整理する手段として利用されます。

しかし、個人再生手続きは専門的な知識と手続きが求められ、費用もそれなりにかかるため、自己解決は難しく専門家の支援が必要となることが多いです。

また、再生計画案が裁判所から認可されるためには、一定の収入があることや返済能力があることが求められます。

 

個人再生のメリット

個人再生の主なメリットを以下に挙げます。

1. 借金の大幅な減額が可能になる：個人再生の申立を裁判所に行い、承認された再生計画では、借金が1/5にまで減額可能となります。さらに、3年～5年の分割払いとなり、将来の利息も免除されます。これにより、生活再建が容易になる大きな利点があります。具体的な借金減額の見込みは状況により異なるため、弁護士への相談を推奨します。
2. 家に住み続けられる場合がある：債務整理をすると、借金の担保として預けていたもの（例えば家や土地など）が、お金を貸してくれた人や会社（債権者）に取られてしまうことがあります。つまり、借金を整理するために、自分の家を手放さなければならないこともあるのです。しかし、個人再生なら住宅ローンを通常通り返済し、その他の債務だけを減額することで、住宅を保持する再生計画を組むことも可能です。
3. 給料差し押さえの防止：個人再生申立てをすることで、債権者は給料の差し押さえ等の強制執行ができなくなります。これにより、給料という生活基盤を守りながら返済に向けたステップを歩むことが可能になります。

以上のように、個人再生法には様々なメリットがありますが、具体的な手続や可能性については専門家に相談することをお勧めします。

 

個人再生のデメリット

個人再生には有益な点も多いですが、一方でデメリットも存在します。

1. 手続きが複雑で時間がかかる：個人再生手続きは、多くの書類の作成や審査を経るため、手続きの完了までに数ヶ月から1年以上かかることがあります。また、全ての債権者の承認が必要なため、1人でも承認しない債権者がいれば、手続きは難航します。
2. 事故情報（いわゆるブラックリスト）に登録される：任意整理と同様に、新たな借入ができなくなり、生活の自由が制限されます。
3. 自己破産と比べると支払総額が多くなる：自己破産は借金が全額なくなる一方で、個人再生は借金が全て消えるわけではありません。最低でも100万円を3年あるいは5年で返済する必要があります。財産状況により、返済額が多くなることもあるので、個人再生が最適かどうかは弁護士に相談しましょう。

以上のように、個人再生手続きには時間と労力が必要であり、また、制約や信用情報への影響も考慮すべきデメリットとなります。

 

自己破産とは何か？

自己破産とは、借金の返済がいくら努力しても不可能になった場合に、裁判所を通じて全ての借金を無効にする手続きのことを指します。

この手続きは法律に基づき、借金を全てチャラにし、借金から解放される「免責」という権利を得ることができます。

自己破産の申立ては、破産申立書類を作成し、裁判所から破産宣告を受けることで手続きが開始されます。

その後、財産管理人が任命されて財産の処理が行われ、最終的には免責決定を受けることで債務から解放されます。

なお、自己破産は債務を一掃できる一方で、免責された後の生活再建や信用回復には時間がかかるという特徴があります（5～10年で回復）。

また、手続きには専門的な知識が求められるため、弁護士など専門家の助けを借りることが一般的です。

その際に必要な費用としては、大きく分けて裁判所費用、弁護士費用の2つが必要となり、裁判所費用は3万円～50万円程度、弁護士費用は30～80万円程度が目安とされており、最低でも30万円程度はかかると覚えておいた方が良いでしょう。

 

自己破産のメリット

自己破産は、一般には最終手段とされています。

しかし、自己破産のメリットも確かに存在します。

1. 全ての借金を帳消しにできる：任意売却後の残債を含む、全ての債務が免除され、新たな人生をスタートできます。これは他の手段では得られない利点であり、借金の返済に苦しむ方にとっては大きな救いとなるでしょう。
2. 返済のプレッシャーから解放される：自己破産手続きが完了すれば、債権者からの取り立てや電話などが停止します。これにより、金銭的なストレスから解放され、精神的にも安定することが期待できます。

ただし、自己破産は財産を失い、信用情報にも影響を与えます。

そのため、この手段を選ぶ際にはメリットだけでなく、デメリットもしっかりと理解した上で、専門家の意見を求めることが重要となります。

 

自己破産のデメリット

自己破産とは、法的な手続きにより全ての債務を帳消しにする方法です。しかし一方で、以下のようなデメリットも生じます。

1. 信用情報に登録される: 自己破産を行うと、信用情報機関に登録され、最大5年間情報が保持されます。これにより、信用取引が制限され、新たなローンやクレジットカードの発行が難しくなります。
2. 生活再建の難易度: 自己破産は全財産を手放すことを前提としているため、新生活を立て直すための経済的余裕が制約されます。
3. 手続が終了するまで就けなくなる職業がある: 自己破産の手続きが完了するまでは、税理士、公認会計士、宅地建物取引士、公証人、警備員、交通事故相談員、固定資産評価員といった職業に就けなくなります。
4. 自己破産は周囲からの評価や信用を失う可能性もあります。特に自営業者や社会的地位のある人にとっては大きなデメリットとなり得ます。

以上を考慮に入れ、自己破産を選択する際には専門家の意見を求めるのが望ましいです。

 

各選択肢を選ぶ際の注意点

ここまで、任意売却後の残債対応としての任意整理、個人再生、自己破産の３つの選択肢について、それぞれ仕組みについてやメリット・デメリットを解説がしました。

この章では、このテーマをより掘り下げる形で、これらの選択肢を選ぶ際の注意点を詳しく解説します。

各手続きは専門的な知識と経験が求められ、間違った方法で進めると大きな問題に繋がる可能性もあります。

そのため、自身の状況を正確に把握し、必要であれば専門家の助けを借りることも重要です。この情報を参考に、最適な債務対応策を見つけていきましょう。

 

金融機関との交渉

個人再生や自己破産などの選択肢を選ぶ際、金融機関との交渉は避けて通れない一歩です。

まず、残債の額や返済可能な額、資産の状況などを正確に把握した上で交渉に臨むことが重要です。

次に、専門家（弁護士や司法書士、任意売却に強い不動産業等）を通して、または自己破産を選択した場合は裁判所を通じて交渉を進めることになります。

ここで、債務者の負担軽減を目指すために、返済期間の延長や利息の減額などを提案します。

このステップは専門的な知識が必要となるため、専門家のサポートが不可欠です。

金融機関との交渉では、全ての情報が公開され、透明性が求められます。

隠し事や偽装は逆効果となるため、全てを正直に伝えることが大切です。

 

法的な過程と手続き

どの対処法を選ぶにせよ、それぞれには独特の法的な過程と手続きが存在します。

「任意整理」で債務者自身が直接債権者と交渉する場合、費用を抑えられる反面、返済計画を自分で立てたりそれに必要な知識、交渉力が求められます。（もちろん、任意整理でも弁護士や司法書士に依頼することが可能です）

一方、「個人再生」は、裁判所を通じて債権者との交渉を行い、返済計画を確定します。

手続きは複雑で専門的な知識が必要ですが、法定利率を下回る低金利での返済が可能となることが特徴です。

最後に、「任意整理」、「個人再生」、「自己破産」の場合であっても、信用情報に5～10年間記録され、その間新たな借入が困難になることは注意しておくべきでしょう。

それぞれの手続きにはメリットとデメリットがありますので、自身の状況を詳細に把握した上で選択することが重要です。

 

まとめ：任意売却後の残債により適切に対応するために

本記事では、任意売却とその後の残債をどう処理するかについて解説しました。

任意売却は、債務超過や不十分な資産価値評価などにより残債が発生する可能性があります。

そして、その対処法として任意整理、個人再生、自己破産の3つの選択肢が存在します。

これらはそれぞれのメリット・デメリットがあり、適切な選択が求められます。

任意売却後の残債に適切に対応するためには、まず所有資産の確認と評価を行い、自身の財政状況を正確に把握することが重要です。

次に、債権者である金融機関との交渉を臨機応変に行うことが求められます。

その過程で専門家の助けを借りるのも一つの手段です。

また、任意整理、個人再生、自己破産といった選択肢はそれぞれ法的な過程と手続きが必要となります。

これらは専門知識を必要とするため、弁護士や司法書士に相談することを強くお勧めします。

最後に、任意売却後の残債対応は困難な道のりとなるかもしれませんが、適切な選択と行動を行うことで、一歩ずつ解決に近づいていくことができます。

未来を見据え、自分に最適な道を選択し、確実に進んでいきましょう。