80歳完済時代のシニア住宅ローン｜リ・バース60と任意売却のメリット・デメリットを徹底比較

「人生100年時代、持ち家は諦めるしかないのか」──そんなシニア世代の声が聞こえてきます。しかし近年、住宅ローンの完済時年齢の上限が80歳に設定されることが一般的になり、60代、70代でローンを組むことも珍しくありません。

その一方で、年金生活への移行や予期せぬ病気で収入が減り、返済困難に陥る「老後破産」予備軍が増加しているのも事実です。結果として、自宅を手放さざるを得ない「任意売却」の相談が後を絶ちません。

本記事では、老後の住まい資金を確保する「リ・バース60」と、返済困難時の最終手段「任意売却」の損得を徹底検証。あなたの状況に最適な選択はどちらなのか、具体的なケースを交えながら実践的な知識をお伝えします。

シニア向け住宅ローン「リ・バース60」とは？

リ・バース60は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、シニア層向けの住宅ローン（リバースモーゲージ型住宅ローン）です。自宅を担保に融資を受け、毎月の支払いは利息のみ。元金は契約者が亡くなった後に、担保物件の売却または自己資金で一括返済します。

出典：住宅金融支援機構「リ・バース60」商品説明資料より作成

メリット：月々の負担を抑え、老後の住まいを確保

• 高齢でも借入可能：60歳以上であれば、年金収入のみでも審査対象となります。
• 毎月の返済負担が軽い：支払いは利息のみのため、年金生活でも家計を圧迫しにくいです。
• 相続人に負担を残さない（ノンリコース型）：売却額がローン残高を下回っても、相続人に差額の請求がいかない「ノンリコース型」が主流です。
• 多様な住まいのニーズに対応：自宅のリフォームや、サービス付き高齢者向け住宅への住み替え資金としても利用できます。

デメリットと注意点：金利上昇と担保評価額のリスク

メリットの多いリ・バース60ですが、利用には注意が必要です。

• 金利上昇リスク：変動金利を選択した場合、将来金利が上昇すると毎月の利息負担が増加します。
• 長生きリスク：長生きにより利息の支払いが続き、融資限度額に達してしまうと、それ以上の借入ができなくなります。
• 不動産価格下落リスク：定期的な担保評価の見直しで不動産価格が下落すると、融資限度額が引き下げられ、最悪の場合、差額の一括返済を求められる可能性があります。
• 配偶者の居住権：配偶者が連帯債務者になっていない場合、契約者死亡後に住み続けられない可能性があります。

返済困難時の選択肢「任意売却」とは？

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、債権者（金融機関）の合意を得て、自らの意思で自宅を売却することです。ローンを3〜6ヶ月滞納すると、金融機関は担保不動産を強制的に売却する「競売」の手続きに入りますが、その前に実行する手段です。

メリット：競売を回避し、ダメージを最小限に

• 市場価格に近い価格で売却可能：競売に比べ、6〜8割程度高い価格で売れることが多く、売却後の残債を減らせます。
• プライバシーが守られる：通常の不動産売却と同じように進められるため、近隣に事情を知られずに済みます。
• 引越し費用の捻出が可能：債権者との交渉次第で、売却代金から引越し費用（30万円〜50万円程度）を確保できる場合があります。
• 残債の分割返済交渉：売却後も残ったローンは、無理のない範囲（月々5,000円〜3万円程度）での分割返済を交渉できます。

デメリットと注意点：信用情報と時間との戦い

• 信用情報への登録（ブラックリスト）：ローンを滞納した時点で信用情報機関に事故情報が登録され、約5年間（自己破産などが関連する場合は7年程度）は新たな借入やクレジットカード作成が困難になります。
• 時間的制約がある：滞納から競売開始までの限られた時間（約6ヶ月〜1年）で売却を完了させる必要があります。
• 債権者・保証人の同意が必須：金融機関や連帯保証人全員の同意がなければ進められません。
• 自宅に住み続けることはできない：売却するため、当然ながら自宅を手放すことになります。

【徹底比較】リ・バース60 vs 任意売却 vs リースバック

状況によって最適な選択肢は異なります。ここでは、もう一つの選択肢「リースバック」も加えて、それぞれの特徴を比較します。

ケーススタディ：あなたならどうする？

よくある質問（FAQ）

まとめ：80歳完済時代を乗り切るための賢い選択

高齢での住宅ローン利用が当たり前になった今、将来のリスクを見据えた計画的な資金計画が不可欠です。

シニアライフを豊かにするための選択肢：

1. 攻めの選択「リ・バース60」：アクティブなシニアライフを送るため、住み替えやリフォームを検討する際の有効な手段。
2. 守りの選択「任意売却」：万が一返済困難に陥った際、ダメージを最小限に抑え、生活を再建するための最終防衛ライン。

最も重要なのは「一人で悩まず、早めに専門家に相談する」ことです。特に住宅ローンの返済に関する問題は、時間が経つほど選択肢が狭まります。ご自身の状況を客観的に把握し、最適な一手を打つために、専門家の知識を積極的に活用してください。