プロが教える！任意売却の進め方とスケジュール・成功のポイント

投稿日：2023/12/27 更新日：2024/03/21

1. はじめに：任意売却とは

任意売却とは、債務者が自らの資産（主に不動産）を売却し、その売却代金で借入金を返済する手続きのことを指します。

任意売却は、競売や差し押さえなどを避けたい債務者にとって有効な解決策の一つです。

しかし、任意売却にもメリットとデメリットが存在します。以下に主な点を表で示します。

【任意売却のメリットとデメリット】

メリット	デメリット
自身で価格や売却時期を決定できる	売却による税金負担が発生する
借入金の全額返済に繋がる可能性がある	債権者との交渉が必要となる
自宅を失わずに済む場合もある	競売に比べ手続きが複雑で時間がかかる

これらを踏まえ、任意売却を進めるべきかどうかを検討しましょう。

次章では、具体的な任意売却のスケジュールと進め方について解説します。

 

2. 任意売却の進め方：基本ステップとその詳細

さて、前章で「任意売却」についての基本的な知識を身につけたところで、次は具体的な進め方について見ていきましょう。

任意売却はただ物件を売るだけではなく、きちんと計画を立て、手順を踏んで進めていくことが大切です。

書類の準備から金融機関との交渉、そして売却後の生活設計まで、一歩ずつゆっくりと進めていきます。

この章では、そんな任意売却の基本ステップとその詳細を皆さんにご紹介します。

 

(1) 現状の把握と書類の準備

任意売却の第一歩は、自身の現状を正確に把握して書類を準備することです。

まず、把握すべきポイントとしては、自身の不動産の価値、保有している債務の総額、返済可能な額、また現在の生活状況等が挙げられます。

これらの情報が明確になると、具体的な任意売却の進行が可能となります。

次に、書類の準備です。任意売却に必要な主な書類は以下の通りです。

 

・身分証

・印鑑

・登記識別情報（登記済権利証）のコピー

・不動産売買契約書

・建築確認申請書

・重要事項説明書

・パンフレットなど不動産の間取図が分かるもの

・固定資産評価証明書（土地・建物）

・固定資産税納付書のコピー

・借入返済予定表

・住宅ローン借入時の金銭消費貸借契約書

・住宅ローン借入時の保証委託契約書

・競売開始決定通知書や督促状など

・差押通知書、督促状など（税金を滞納している場合）

・管理規約書、管理費と修繕積立金の明細（マンションの場合）

 

これらの書類は、売却業者や金融機関との交渉や契約時に必要となります。

早めに準備をしておくことで、スムーズに任意売却のプロセスを進めることができます。

 

(2) 任意売却業者の選定

任意売却業者の選定は、任意売却を成功させるための大きな要素です。

まず、全国に展開する大手から地元に根ざした中小規模の不動産会社、また一般社団法人まで、多種多様な任意売却業者が存在します。

選定の際には、以下の項目を確認することが重要です。

 

・実績：任意売却の成功実績が豊富であること。

・評判：口コミやネットの評価が高いこと。

・サポート体制：専門的な知識を持つスタッフが対応してくれるか。

・対応速度：迅速な対応が可能であるか。

 

これらを基に、自身の状況に合った業者を選定しましょう。

信頼できる業者とパートナーとして進めていくことが、スムーズな任意売却につながります。

 

(3) 金融機関との相談・初期交渉

任意売却への道のりを開始するのに欠かせないのが、金融機関との相談です。

金融機関には、自身の経済状況、返済困難の理由、任意売却の意向などを伝え、理解を得ることが重要です。

具体的なステップは以下の通りです。

 

【ステップ1】 経済状況の説明

まずは、現在の収入や支出、資産状況を整理し、金融機関に提示します。これにより、返済困難の具体的な理由が明確になります。

 

【ステップ2】 任意売却の意向伝達

返済困難の理由を説明した後は、任意売却の意向を伝えます。具体的な計画があれば、それも共有しましょう。

 

【ステップ3】 初期交渉

金融機関との一連の相談を経て、初期交渉を進めていきます。ここでは、任意売却による債務の一部免除や返済猶予などが話し合われます。

 

これらのステップを踏むことで、任意売却の進行において金融機関との良好な関係を築くことができます。

専門家のアドバイスを得ながら、適切なコミュニケーションを心掛けましょう。

 

(4) 自宅の査定と価格設定

任意売却の過程では、自宅の価値を正しく理解し、適切な価格を設定することが重要です。

まずはプロの不動産業者による査定を依頼しましょう。

査定は、物件の立地、築年数、間取り、状態などを考慮した上で行われます。

次に、査定結果を基に価格を設定します。

ただし、任意売却では早期の契約が求められるため、市場価格よりも多少低めに設定することが一般的です。

また、価格設定は一度きりではなく、状況に応じて見直しを行うことも重要です。

売却活動が進まない場合や市場状況が変化した場合などは、価格調整を検討しましょう。

以上のプロセスを通じて、最適な価格設定と査定を進めることが、スムーズな任意売却につながります。

 

(5) 売却活動の開始

売却活動が開始されると、販売価格、物件情報などが公開され、潜在的な購入者に対して販売が開始されます。

この段階では、適切な価格設定と物件の魅力が正確に伝わるような広告戦略が重要となります。

まず、任意売却物件の公開は、不動産情報サイトや不動産店舗等を通じて行われます。以下に主な公開方法を示します。

公開方法	内容
不動産情報サイト	物件情報と写真を掲載
店舗情報	店頭での物件情報の掲示
紙媒体	新聞やフリーペーパー等の広告

次に、どの方法を優先的に活用するべきかは、物件の特性やターゲットとなる購入者を考えることで最適な方法が見つかります。

例えば、若い世代へのアピールを重視する場合は、ウェブの活用が効果的です。

売却活動は、任意売却業者が主導することとなり、売主様の負担を軽減します。

ですが、売却を成功させるためには売主様の積極的な協力も不可欠です。

特に、内覧の対応や物件情報の提供など、協力が求められる場面があります。

そのため、任意売却業者との良好な連携が売却活動をスムーズに進めるカギとなります。

 

(6) 債権者との最終交渉

売却価格が確定した後、金融機関との交渉が進行します。

まず、売却価格と借入残高を元に残債の算出を行います。

残債とは、売却価格で借入残高を全て返済できない場合の不足分のことを指します。

 

【残債の算出】 売却価格 – 借入残高 = 残債

 

次に、この残債について金融機関と交渉します。

全額返済が困難な場合、金融機関が一部または全額を免除する「貸し倒れ処理」を申し出てみるのも手です。

しかし、毎回成功するわけではなく、金融機関側の状況や、あなたの信用状況等によります。

この交渉は専門的な知識が必要なため、ここでも任意売却業者の力を借りることが必要です。

最終的な残債の有無が決まったら、その後の生活計画を立てていきましょう。

 

(7) 契約締結・決済

契約締結に進む前に、あらゆる条件が双方にとって納得のいくものであることを確認します。

債権者との最終交渉の結果、売却価格や残債の具体的な処理方法などが決まり、売主、買主、金融機関が三者一致した場合に初めて契約締結へと進むことができます。

契約書の内容は非常に重要です。

契約締結の際は、売却物件の詳細、売却価格、引渡し条件等、全ての項目を細心の注意を払ってチェックしましょう。

また、売却代金の決済は、主に不動産仲介業者が仲介し、金融機関を通じて行われます。

なお、契約締結後に発生する可能性のある問題を防ぐため、契約内容に不明点があれば専門家に相談することを推奨します。

これにより、任意売却が円滑に進行し、安心して新しい生活に踏み出すことができます。

 

(8) 残債処理とその後の生活計画

任意売却により、不動産を売却して得た金額を元に債務を返済します。

ただし、売却金額が債務全額をカバーしきれない場合もあります。

その際の残債処理がここでのポイントとなります。

一般的には、金融機関との長期の返済計画に基づいて残債を処理します。以下の表はその一例を示しています。

年数	返済金額
1年目	100万円
2年目	150万円
3年目以降	200万円/年

また、任意売却後の生活計画も重要です。

新たな住居の確保や生活費の計画、転職や再就職など、自身の生活を再建するためのステップを考える必要があります。

専門家と協力して、将来の安定した生活を見据えた計画を立てましょう。

 

3. 任意売却成功のポイント

任意売却の過程は複雑で、多くの課題が存在します。

しかし、その中でも特に重要となるのが、任意売却の成功に直結するポイントです。

それらを理解し、適切に活用することで、スムーズな売却の進行と最適な結果を引き寄せることができます。

この章では、任意売却を成功させるための具体的なポイントについて解説します。

これらのポイントを押さえつつ、任意売却の手続きを進めることで、困難な状況からの早期の脱出と新たな生活への一歩を支えることが可能です。

 

(1) 適切なタイミングでの相談開始

任意売却における成功の一つ目のポイントは、「適切なタイミングでの相談開始」です。

任意売却は、早めに行動を起こすことが非常に重要です。

借入の返済が困難になり、不動産を売却せざるを得ない状況に気づいた時点で、すぐに専門家に相談することをおすすめします。

なぜなら、任意売却の手続きは時間を要し、また金融機関や任意売却業者との交渉も必要であるためです。

これらの手続きや交渉が進行する中で、競売に移行してしまうと、自宅を自由に売却できなくなってしまいます。

そのため、早期に行動を起こし、適切な手続きを始めることが求められます。

また、任意売却はいずれも専門的な知識を必要とします。

そのため、早期の相談により、専門家の助けを得ることで、適切な進行スケジュールを立てることが可能となります。

適切なタイミングでの相談開始は、任意売却を成功へと導く最初の一歩です。

この機会を逃さないよう、早めに専門家に対する相談を開始しましょう。

 

(2) 専門家との適切なコミュニケーション

任意売却を成功させるためには、専門家との適切なコミュニケーションが重要です。

まず、任意売却のプロセスを理解するために明確な質問をすることが重要です。

「何をするのか」「なぜそれが必要なのか」「どのくらいの時間が必要なのか」など、具体的なスケジュールや手続きについて説明を求めましょう。

また、自身の状況や希望を専門家に正確に伝えることも欠かせません。

具体的な金額や売却までの期限等、条件を明確にすることでスムーズな進行が期待できます。

さらに、任意売却は様々な交渉が伴います。

金融機関や買い手との交渉は、専門家にお任せすることが多いですが、その際も自身の意向をしっかりと伝え、適切な代理人として動いてもらうよう確認しましょう。

最後に、プロセス途中で起きる問題や困難についても、積極的に専門家と共有していくことが大切です。

 

(3) 柔軟な価格交渉

任意売却成功の一つのカギとなるのが、柔軟な価格交渉です。

一般的に、売却価格は物件の評価額に基づきますが、市況や物件状況により、変動することもあります。

具体的には以下の点を考慮しましょう。

 

・市場価格との比較：近隣物件の売却価格や、不動産市場の動向を把握することが重要です。

・物件の状態：築年数や設備の状態など、物件の特性も価格設定に影響します。

・売却時間：早期売却を優先する場合、少しでも高値のオファーがあれば、早期決断を考慮することもあります。

 

柔軟な価格交渉を行うためには、これらの情報を正確に把握し、適切な判断が求められます。

専門家と連携し、自身の状況に合わせた最適な価格設定と交渉を進めていきましょう。

 

(4) スムーズな契約・移転手続き

任意売却の成功には、スムーズな契約と移転手続きが重要です。

まず、契約締結にあたっては、契約条件をよく確認し、不明な点があればすぐに専門家に質問することが大切です。

また、売買契約書の作成は購入希望者と共に行うことで、双方が納得の上で契約を結ぶことが可能となります。

次に、移転手続きについてですが、これは売主・買主双方の協力が必要となります。

具体的には以下のステップになります。

 

1. 売買契約後、不動産登記申請書の作成
2. 登記申請書に必要な印鑑証明書等の書類の準備
3. 法務局への提出及び登記料の納付

 

これらの手続きは煩雑なため、任意売却専門家のサポートを利用することを推奨します。

専門家はスムーズな手続きをサポートし、トラブルの防止にも役立ちます。

 

(5) 適切な残債処理計画

残債処理は、任意売却の後に不可欠なステップです。

売却が完了しても、残った負債があればそれをどのように返済するかの計画が必要となります。

以下に、適切な残債処理計画の一例を示します。

 

■ステップ1： 任意売却後の残債確定

まず、任意売却の結果、どの程度の債務が残るかを把握します。

 

■ステップ2： 返済可能な金額の算出

次に、自身の収入や支出を詳細に把握し、返済可能な金額を算出します。

 

■ステップ3： 返済プランの作成

最後に、ステップ2で算出した金額を基に、返済プランを作成します。

 

以上のように、任意売却後も負債が残る場合、返済できる金額を正確に把握し、現実的な返済プランを立てることが重要です。

また、返済が困難な場合は再度専門家に相談することをお勧めします。

 

4. 任意売却の注意点と対策

任意売却は、複雑で繊細なプロセスであり、その成功は細部にわたる注意と適切な対策にかかっています。

この章では、任意売却を進める上で押さえておくべき注意点と、それをクリアするための対策について解説します。

これらのポイントを理解し、適切に対応することで、スムーズな売却が可能になり、ベストな結果を得ることができます。

 

(1) 任意売却が適応できないケース

「任意売却」は全てのケースに適応する訳ではありません。特に、次の三つのケースでは任意売却の適用が難しいと言われています。

既に競売手続きが始まっている場合：競売開始後は、金融機関との交渉が困難となり、任意売却の選択が難しくなります。

任意売却に不利な共有者がいる場合：全ての共有者が任意売却に同意しなければ進行できません。同意が得られない場合は、他の解決策を模索する必要があります。

債権者からの信用が乏しい場合：債権者は任意売却を承認する前に、借主の信用を評価します。過去の返済歴や経済状況等が評価基準となります。

これらのケースでは、専門家と相談して他の解決策を探ることが推奨されます。

 

(2) 債権者・共有者との交渉の難しさ

任意売却の過程で必要となる債権者や共有者との交渉は難易度が高いものとなります。

まず、債権者に対しては、任意売却が借金返済に繋がることを理解してもらう交渉が必要です。

債権者が任意売却の必要性を理解できなければ、売却は進まないからです。

次に、物件が共有名義の場合、全員の合意が必要となります。

共有者全員が売却に同意しなければ、売却を進めることはできません。

以上のように、債権者や共有者との交渉は、任意売却の成功を左右する重要なポイントです。

専門家の支援を受けつつ、円滑な交渉を心がけましょう。

 

(3) 競売前の短期間での売却の困難さ

競売が開始される前の短期間での任意売却は難易度が高いです。

これは、債権者が競売を開始すると、売却価格は市場価格よりも大幅に下がる傾向があるため、早期に適切な売却価格を見つける必要があるからです。

加えて、物件の情報公開や買主探し、契約締結など、売却には様々な手続きが伴います。

【売却スケジュール対応表】

スケジュール	対応内容
早期	売却価格設定、買主探し
中期	契約締結手続き
競売直前	売却活動の最終調整

これらを短期間で進めるためには、専門的な知識と経験が求められます。

そのため、任意売却の成功のためには、早めの行動と信頼できる専門家選びが重要となります。

 

5. まとめ

任意売却は、不動産の売却を決定し、適切なスケジュールを組むことで、より良い結果を得るための手段です。

これまでに述べたように、任意売却の進め方とは、まず現状の把握と書類の準備から始まり、金融機関との初期交渉、専門的な任意売却業者の選定、自宅の査定と価格設定、そして売却活動の開始に至るまでの一連の流れを理解することです。

また、任意売却の成功のポイントとして、適切なタイミングでの相談開始、専門家との適切なコミュニケーション、柔軟な価格交渉、スムーズな契約・移転手続き、適切な残債処理計画が重要であると言えます。

しかし、任意売却にも注意点があります。

任意売却が適応できないケース、債権者・共有者との交渉の難しさ、競売前の短期間での売却の困難さ等がそれに当たります。

以上の情報を十分に理解し、適切な計画と努力を重ねて実行することで、任意売却は必ず成功へと導いてくれるでしょう。

信頼できる専門家と協力し、自身の状況に最適な解決策を見つけることが何よりも重要です。

この記事が、困難な状況を乗り越え、新たな生活をスタートさせる大きな一歩になる助けに少しでもなれたら幸いです。