親子間売買で子供のリスクを最小限にする方法

こんにちは。高倉です。
今回は親子間のリースバック(以降、親子間売買)をテーマにお伝えしていこうと思います。

親子間売買というと、親にとっては子供に大きな迷惑をかけてしまう事になるので、
強い抵抗を感じてしまう方も少なくないと思います。自分のために子供の貯金を使わせたり、
数百~数千万円単位で住宅ローンを背負わせてしまう事になるので、その罪悪感は計り知れない
ものがあると思います。

また、子供にしてみれば、親を助けたい気持ち、幼少時代を過ごした思入れのある家を守りたい
という気持ちがある反面、自分や家族の生活がある中で住宅ローンを組まなければならないとなると、大きな不安やリスクを感じずにはいられないと思います。

こういった問題が引き金となり、親子間売買をする事で親子の間に「溝」ができてしまうケースも少なくありません。

このように、一見リスクが大きく思える親子間売買なのですが、

実はこの親子間売買、やり方を工夫することで、普通にリースバックするよりも月々の支払い額を大きく引き下げ、子供に住宅ローンの支払い負担をかけるリスクを最小限、場合によってはほぼゼロにすることができます。たとえ、多重債務の状態に陥っていてもです。

でもどうすれば、リスクを最小限にして親子間売買を成立させる事ができるのか?
なぜ、普通にリースバックするよりも月々の支払額が減るのか?

これからその理由と、具体的な方法についてお伝えしていきます。

親子間売買の問題をどうやって解決する?

先ほどからお伝えしているように、親子間売買をする際に大きな問題になるのが、子供にローン支払い負担が生じてしまうという点にあります。

実際、任意売却を検討される方の多くは、カードローンを使って住宅ローンを返済するという多重債務の状態に陥っています。もちろんこの借金は家を売却しても無くなることはありません。
売却後も支払い続けていく必要があります。

また、売却後の「残債支払い」も問題です。子供のローン負担を減らそうと低い金額で売却をすると、
その分残債が残ってしまうことになります。もちろん、この残債も支払っていく必要があります。

「カードローンの支払いと残債の支払い」

売却後もこの2つの支払いが残るので、とても自分だけで全額支払っていく事ができず、
子供への負担が大きくなってしまいます。

ですが、この問題は解決する事ができます。

というのも、実はカードローンも、残債額も大幅に減額する事ができるのです。

それに親子間売買なら、子供が組む住宅ローンの月々返済額は、
普通にリースバックをする時に支払わなければいけない家賃よりもずっと安い金額で済み、
自分で支払っていくことができるからです。

つまり、子供にローンの支払いをさせるようなリスクはほとんどなくなり、家賃として自分でローンを返していくことができるのです。

家に住み続けることができて、なおかつ今よりも支払いがずっと楽になるのです。
これからその理由についてお伝えしていきます。

安い金額で子供に売却し住宅ローンを最小限に

 

まずは、子供にできるだけ低い金額で売却し、住宅ローンをできるだけ少なくするようにします。

こう言うと、そんな事をすると残債が増えるので、結局一緒なんじゃないか?
と思われてしまうかもしれませんが、実はここがポイントです。

住宅ローンは減額できませんが、売却後の残債は減額する事ができます。
なぜそんな事ができるのか?というと、詳しくはこちらの記事に記載しているのですが、


任意売却で残債を最大限減額する方法

実は債権者と交渉をする事で、残債を大幅に減額する事ができます。
リースバックを行うと、銀行は残りの債権を「サービサー」と呼ばれる債権回収会社に売却する
の実家売却後はこの「サービサー」に残債を支払っていく必要があります。

ただ多くの方は真面目に残債を支払っていくのですが、実際のところ、残債は月々の支払いを大幅に減額できるケースがほとんどです。

その理由は、

①サービサーは本来の残債額よりもだいぶ安く債権を購入している
②回収が難しいと言うことはサービサーも分かっている
③担当者が抱える案件は他にも沢山あるため、1つの案件に時間をかける訳にはいかない

という点にあるのですが、ここに「交渉の余地」が生まれるのです。

サービサーと交渉をすることで、「今後の支払いが厳しく、回収が難しい」という事を理解してもらえれば、「元手だけでも回収できれば御の字」「ここに回収の手間をかける訳にはいかない」と、月々の支払額を大きく減らしてもらう事ができます。

実際、私が担当させて頂いたある方は、500万円もの残債を抱えていたのですが、交渉の結果、支払いが難しい事を理解してもらえたため、残債の支払いをせずに済んでいるケースもあります。

もちろんこれは違法な事ではなく、サービサーとの交渉の結果で勝ち取ったものです。
もちろん全ての人が残債の支払いをせずにすむ、、といった事はお約束できませんが、
それでも月々の支払いは数千円から1万円程度までで済む事がほとんどです。

つまり、月々の残債支払いは大きく減額できるので、できるだけ安く実家売却しておいた方が
住宅ローンが減り、全体の返済額が減るというメリットがあるのです。

ちなみに、この交渉のやり方ですが、いくつかのポイントを押さえておけば
それほど難しいものではないので、ぜひこちらの記事も併せて読んでおいて下さい。

この交渉のやり方を知っているか?いないか?でその後の生活が大きく変わる事になります。

任意売却で残債を最大限減額する方法

カードローンを最大1/5まで減額

次に、カードローンの問題ですが。この借金は「債務整理」を行うことで、約1/5にまで減額する事ができます。この方法を使うと、例えばカードローンが500万円あったとしても、借金は1/5の100万円にまで減らす事ができます。

そしてその100万円を約3年の36回払いで支払っていけばいいので、1ヶ月の支払い額は、約27,000円程度まで減らす事ができます。もし債務整理をしなければ、単純計算で27,000円の5倍、135,000円もの金額を月々支払っていかなければいけません。

こうなると子供に負担がかかる可能性が非常に大きくなってしまいます。

そのため、カードーローンの額が大きい場合は、債務整理によって減額する事をお勧めします。

親子間売買なら通常のリースバックより月々の支払いが少なくなる

 

通常のリースバックは不動産投資家などに売却した後に、家賃を支払う事でそのまま生活をしていくことができるのですが、 そこで問題になるのが、毎月の家賃負担の大きさです。

リースバックではその性質上、毎月の家賃が比較的高くなってしまうという傾向にあります。

まず、リースバック後の家賃は「投資利回り」によって決定されます。
相場では年率10%の投資収益率がベースになっているのですが、具体的に言うと、10年間で投資額の元が取れるように家賃を設定する事になります。

(この投資収益率は、立地条件、築年数などで前後します)

例えば、2000万円で売却した場合、2000万円を120ヶ月(10年)で回収できる家賃に設定することになるので、1ヶ月の家賃は2000万÷120=16.7万円となります。

いかがでしょうか?正直この家賃を毎月支払い続けるのは非常に大変な事ではないでしょうか?
一方で、住宅ローンの場合、2000万円を20年、金利1.2%で組むと月々の返済額は93,774円になり、

その差は73,000円にもなります。

この差はかなり大きいのではないでしょうか?

子供の住宅ローン支払い負担を最小限におさえる事ができる

つまり、

  • 残債は交渉をする事で大幅に減額できる事、
  • 安く売却した分だけ住宅ローンを少なくできる事、
  • カードローンは債務整理を行えば、約1/5に程度に減額できる事、
  • 通常のリースバックのように月々の支払い負担が大きくなる事がない、

といった理由から、子供にローンを組んでもらう必要はあるわけですが、そのローン支払いは、「家賃」として子供に支払っていく事ができるので、実質、子供に支払い負担が及ぶリスクを最小限に抑える事ができます。

そのため、親にとっても子供を頼りやすくなりますし、子供にとっても、ローンの不安を
最小限にして親の生活と家を守る事ができるのです。

ですが、親子間売買にはまだメリットがあります。

実は、親子間売買をすると、親が「ずっと済み続ける事ができる」というメリットがあるのです。

普通のリースバックはすぐに転売させられてしまう危険性がある

実は通常のリースバックだとずっと住み続ける事ができる、、、という保証がありません。
場合によってはすぐに売却され退去を余儀なくさせられてしまうというケースもあります。

その理由は、リースバックの賃貸契約が「1~2年の定期賃貸借」という短い契約形態になってしまう事に原因があります。

通常の賃貸借契約であれば、正当な理由がない限りは契約を更新し続ける事ができるのですが、この「定期賃貸借」の場合は期間満了により契約が終了する事になります。

もちろん、買主との合意があれば再契約を結び、そのまま住み続けるという事も可能なのですが、買主によっては短期の転売目的で物件を購入する場合もあるため、賃貸契約を更新させてもらえず、わずか1~2年で売却をされてしまい、退去を余儀なくされてしまうケースがあります。

その点、親子間売買であれば転売されるリスクもなく、ずっと住み続けていくことができます。
子供からしても、親の生活・老後を守る事ができて非常に安心です。

ただ、問題もあります…

というのも、親子間売買のリスクを下げるために必要なサポートは、どこの任意売却業者でも受けられる、、、というわけではないからです。

任意売却業者にとっては報酬が得られるのは、売却が成立した時に受け取れる金額(物件の金額×3%+6万円×消費税)のみとなっていて、それ以降の「債務整理」や「残債の減額交渉」についてのサポートは基本的に無報酬となります。

そのため売却後の交渉などのサポートを行なっていない業者も少なくありません。

そうなると、残債の減額交渉に失敗する危険性はもちろん、
相談をした弁護士には、債務整理ではなく、自己破産をするように言いくるめられてしまうことも
あります。弁護士にとって
自己破産申請はよい収入源になるからです。
(もちろん全ての弁護士がそうだというわけではありません)

また、親子間売買は銀行から融資を得るのが難しい取引形態でもあるので、

業者を選ぶ時には、初回面談で残債の減額交渉や、債務整理についてサポートをしてもらえるのか?
自己資金による売買が難しければ、住宅ローンを組む事ができるのかどうか?

を確認しておきましょう。リスクを最小限にして親子間売買を成功させるには、業者選びがとても重要です。

いかがだったでしょうか?一見、親子間売買はリスクが高く、抵抗感を感じるものですが、実は親にとっては支払額が普通にリースバックをするよりも少なくて済み、子供にとってはローンは組まないといけないものの、その支払いは親から受け取る「家賃」で支払う事ができること、
さらに、親の生活、老後の住まいを守ることができるというメリットもあります。

まとめ

最後に、この記事の内容をもう一度まとめておきます。

  • 親子間売買は、親にとっては子供に負担をかけるという罪悪感、子供にとってはローンを抱えてしまうリスクがあるが、この問題はほぼ解決する事ができる。
  • その理由は、残債の支払いと、カードローンの支払いを大幅に減額できる点にある。
  • 住宅ローンは減額できないけど、残債は減額できるので、まずは、できる範囲で安く売却し、住宅ローンを可能な限り少なくしておく。
  • 残った残債は債権回収会社「サービサー」と交渉する事で大幅に減額をしていく事ができる。
    ある人は残債が500万残っていたが、交渉の結果で支払っていない方もいます。
  • もしカードローンがあっても債務整理を行う事でその金額は約5分の1まで減額する事ができる。
  • 残債は大幅に減額できるし、住宅ローンを低くする事ができる。さらにカードローンがあっても債務整理で1/5に減額できるので、子供が組んだローンは
    家賃として支払う事ができ、
    子供に負担をかけるリスクを最小限に抑える事ができる。
  • 通常のリースバックだと、親子間売買に比べて割高な家賃になるケースが多い
  • 通常のリースバックだと1~2年で家を売却されて退去を余儀なくさせられてしまうケースがある。でも親子間売買なら、契約を終了させられてしまう心配もなく、老後を安心して過ごす事ができる。子供にとっても親の生活を守る事ができ安心できる。
  • ただ、親子間売買のリスクを減らすために必要な残債の減額、債務整理などのサポートを行っていない業者もあることと、親子間売買は融資をしてくれる銀行が少ない
  • そのため、債務整理や残債の減額についてサポートしてもらえるかどうか?住宅ローンを組めるかどうか?を確認しておくことが、親子間売買を成功させるためのポイント。


もし親子間売買を検討されているのであれば、
以上のポイントを踏まえて、親子間売買のリスクを最小限にしてください。

あおぞら不動産では、親子間売買のリスクを最小限に抑え、住宅ローンを組む為のサポート、ご本人に代わってお子さんへの詳細な説明を行い、不安を取り除くためのサポートを行っています。

もし親子間売買をお考えであれば一度ご相談ください。

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<この記事の執筆者>

高倉由浩 (たかくら よしひろ) 任意売却公正協会 代表

・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・住宅ローンアドバイザー
・2級ファイナンシャルプランナー(国家資格)・AFP(日本FP協会)

これまで横浜を中心に20年以上不動産販売と任意売却に携わり、これまで400件以上の任意売却を成功させてきた任意売却・不動産販売の専門家。

大学時代、家族で経営していた工場が経営難に陥った事が原因で実家を競売で失いそうになる。
しかし、ある不動産営業マンのおかげで競売を回避できた事に感銘を受け、自分もこの業界で生きていく事を決意。

任意売却を成功させ、その後の生活をサポートする事は大切だが、それよりも、どうすれば任意売却をしなくてすむのか?家に住み続ける事ができるのか?
その方法を模索する事の方が
もっと大切だとの信条を持って、日々住宅ローンの支払いに悩む方のサポートを行なっている

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意売却公正協会では、単に、任意売却を成功させるだけでなく、
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